Der Versteigerungstermin am Amtsgericht: Ablauf & Praxistipps
60–90 Minuten, die alles entscheiden. Was mitbringen, wann bieten, wie die Wertgrenzen funktionieren – und welche Fehler Erstbieter regelmäßig machen.
Auf einen Blick
Im Versteigerungstermin am Amtsgericht müssen Bieter eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts nachweisen, bevor sie ein Gebot abgeben dürfen. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten. Nach dreimaligem Aufruf ohne weiteres Gebot wird das Meistgebot festgestellt und der Zuschlag erteilt oder versagt.
Der Terminkalender gerade jetzt
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Eigene Auswertung der öffentlich bekanntgemachten Verfahren zum genannten Stichtag — eine Momentaufnahme, kein Jahresvolumen. Baden-Württemberg, Hamburg und Bremen sind in den angebundenen Quellen unterrepräsentiert, Schleswig-Holstein ist derzeit nicht erfasst. Methodik und Grenzen im ZVG-Marktreport.
Abschnitt 1
Wann und wo findet der Termin statt?
Ein Versteigerungstermin findet am Amtsgericht statt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Termine werden mindestens sechs Wochen vor dem Tag im ZVG-Portal bekannt gemacht. Die Verhandlung ist öffentlich – eine Voranmeldung ist nicht erforderlich.
Beginn ist meist vormittags zwischen 9 und 11 Uhr. Mehrere Verfahren werden oft hintereinander abgewickelt, sodass Wartezeiten einzuplanen sind. Ein Dresscode existiert nicht, seriöses Auftreten ist dennoch empfehlenswert.
Termine lassen sich über das offizielle Portal recherchieren: zvg-portal.de ↗
Abschnitt 2
Was ist vorzubereiten? (Checkliste)
Pflichtdokumente zum Versteigerungstermin sind ein gültiger Personalausweis oder Reisepass sowie der Nachweis der Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts – als Bundesbank- oder Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts, der frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt ist, als Bankbürgschaft oder als Überweisung, die vor dem Termin bei der Gerichtskasse eingegangen ist (§ 69 ZVG); Bargeld ist ausgeschlossen. Bei Vertretung wird zusätzlich eine öffentlich beglaubigte Vollmacht benötigt (§ 71 Abs. 2 ZVG).
Spickzettel zum Ausdrucken
Checkliste für den Versteigerungstermin
Pflicht
Empfehlung
Abschnitt 3
Der Ablauf im Saal (6 Phasen)
Der Termin folgt einem festen Ablauf. Wer diesen kennt, wirkt souverän und vermeidet Fehler in den entscheidenden Momenten.
Abschnitt 4
Die Wertgrenzen im Termin (5/10 und 7/10)
Im ersten Versteigerungstermin gelten zwei Schutzgrenzen: Liegt das Meistgebot unter 50 Prozent des Verkehrswerts, ist der Zuschlag nach § 85a ZVG zwingend zu versagen. Liegt es unter 70 Prozent, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ausfällt, die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Im Folgetermin entfallen beide Grenzen.
Rechenbeispiel: Verkehrswert 300.000 €
Für Bieter bedeutet das: Im ersten Termin ist ein Gebot knapp über der 7/10-Grenze oft das Minimum, das tatsächlich zum Zuschlag führt – es sei denn, der Gläubiger stimmt ausdrücklich zu. Im Zweittermin hingegen ist strategisch niedrigeres Bieten möglich.
Abschnitt 5
Die Sicherheitsleistung (10%)
Die Sicherheitsleistung beträgt ein Zehntel des Verkehrswerts. Ein Beteiligter kann sie sofort nach Abgabe eines Gebots verlangen; hält das Gericht sie für erforderlich, muss sie sofort im Termin erbracht werden, sonst wird das Gebot zurückgewiesen (§ 67, § 68, § 70 ZVG). Geeignet sind Bundesbank- oder Verrechnungsschecks eines Kreditinstituts, die frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt sind, eine Bankbürgschaft oder eine Überweisung, die schon vor dem Termin bei der Gerichtskasse eingegangen ist; Bargeld ist ausgeschlossen (§ 69 ZVG).
| Zulässig | Nicht zulässig |
|---|---|
| ✓Bundesbank- oder Verrechnungsscheck einer Bank | ✗Privatschecks |
| ✓Überweisung (Wertstellung bereits erfolgt!) | ✗Bargeld |
| ✓Bietungsbürgschaft der Bank | ✗Überweisungsbeleg vom selben Morgen |
| ✗Kreditkartenzahlung |
Abschnitt 6
Rechte, die bestehen bleiben
Was ersteigert wird, ist oft belastet. Wohnrechte, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Reallasten und Altlasten können auf dem Grundstück lasten und gehen mit dem Zuschlag auf den Ersteher über – ohne Minderung des Kaufpreises.
Diese Rechte werden vor dem Termin vom Rechtspfleger verlesen und dem geringsten Gebot wertmäßig hinzugerechnet. Der tatsächliche wirtschaftliche Wert kann dadurch erheblich unter dem Meistgebot liegen.
Wichtig: Das Wertgutachten des Gerichts listet bestehenbleibende Rechte auf. Wer es nicht gelesen hat, riskiert eine böse Überraschung nach dem Zuschlag. Eine Nießbraucherin mit Lebensrecht auf 30 Jahre kann eine Investition faktisch wertlos machen.
Abschnitt 7
Bieterpsychologie und Strategie
Im Versteigerungssaal treffen verschiedene Bietertypen aufeinander. Wer sie kennt, kann seine eigene Strategie besser kalibrieren.
Abschnitt 8
Häufige Fehler von Erstbietern
Die meisten Fehler sind vermeidbar. Sie entstehen aus mangelnder Vorbereitung oder emotionalen Entscheidungen im Saal.
Abschnitt 9
Was passiert nach dem Termin?
Nach Erteilung des Zuschlags wird der Beschluss dem Ersteher und den Beteiligten zugestellt, die weder im Versteigerungs- noch im Verkündungstermin erschienen waren (§ 88 ZVG). Es gilt die 2-Wochen-Beschwerdefrist (§ 569 Abs. 1 ZPO i. V. m. § 96 ZVG). Für Beteiligte, die im Termin erschienen waren, beginnt sie schon mit der Verkündung (§ 98 ZVG); für die übrigen und den Ersteher, der den Beschluss stets zugestellt bekommt, mit der Zustellung. Wer den Zuschlag anfechten möchte – etwa weil Verfahrensfehler vorliegen – muss sofortige Beschwerde einlegen.
Nicht erfolgreiche Bieter erhalten ihre Sicherheitsleistung zeitnah zurück. Der Ersteher erhält eine Zahlungsaufforderung; der Betrag ist typischerweise 6–8 Wochen nach Zuschlag fällig.
Nach Zahlung und Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses wird der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen. Eigentümer ist der Ersteher aber schon seit dem Zuschlag (§ 90 ZVG) – unabhängig vom Grundbucheintrag.
FAQ