Abschnitt 1
Wann und wo findet der Termin statt?
Ein Versteigerungstermin findet am Amtsgericht statt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Termine werden mindestens sechs Wochen vor dem Tag im ZVG-Portal bekannt gemacht. Die Verhandlung ist öffentlich – eine Voranmeldung ist nicht erforderlich.
Beginn ist meist vormittags zwischen 9 und 11 Uhr. Mehrere Verfahren werden oft hintereinander abgewickelt, sodass Wartezeiten einzuplanen sind. Ein Dresscode existiert nicht, seriöses Auftreten ist dennoch empfehlenswert.
Termine lassen sich über das offizielle Portal recherchieren: zvg-portal.de ↗
Abschnitt 2
Was ist vorzubereiten? (Checkliste)
Pflichtdokumente zum Versteigerungstermin sind ein gültiger Personalausweis oder Reisepass sowie der Nachweis der Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts – als Bundesbankscheck, Landeszentralbankscheck oder bereits gutgeschriebene Überweisung. Bei Vertretung wird zusätzlich eine notariell beglaubigte Vollmacht benötigt.
Pflicht
- ✓Personalausweis oder Reisepass
- ✓Sicherheitsleistung (10% des Verkehrswerts) – Bundesbankscheck, LZB-Scheck oder Überweisung mit Wertstellung
- ✓Vollmacht (bei Vertretung, oft notariell beglaubigt)
- ✓Handelsregisterauszug (bei GmbH/UG als Bieter)
Empfehlung
- →Schriftlich festgelegtes Maximalgebot
- →Wertgutachten gelesen und verstanden
- →Aktueller Grundbuchauszug
- →Besichtigungsnotizen
- →Finanzierungszusage der Bank
- →Erreichbarkeit des Steuerberaters
- →Notizblock und Stift
Abschnitt 3
Der Ablauf im Saal (6 Phasen)
Der Termin folgt einem festen Ablauf. Wer diesen kennt, wirkt souverän und vermeidet Fehler in den entscheidenden Momenten.
Eröffnung durch den Rechtspfleger
Aufruf des Verfahrens, Feststellung der Anwesenden, Belehrung über Versteigerungsbedingungen
Terminverkündung / Mitteilungen
Verlesen von Verkehrswert und geringstem Gebot, Erläuterung bestehenbleibender Rechte und Zahlungsmodalitäten
Anmeldung der Bieter
Identitätsnachweis vorlegen, Sicherheitsleistung prüfen lassen, Name und Adresse vermerkt
Die Bietungsstunde
Mindestens 30 Minuten Bietzeit (§ 73 ZVG), laute und deutliche Gebote, taktisches Schweigen möglich
Schluss der Versteigerung
Nach Ablauf der Mindestbietzeit dreimaliger Aufruf ohne weiteres Gebot, Meistgebot festgestellt
Zuschlag oder Zuschlagsversagung
Rechtspfleger prüft Wertgrenzen, erteilt oder versagt Zuschlag, Ersteher erhält Belehrung zum weiteren Vorgehen
Abschnitt 4
Die Wertgrenzen im Termin (5/10 und 7/10)
Im ersten Versteigerungstermin gelten zwei Schutzgrenzen: Liegt das Meistgebot unter 50 Prozent des Verkehrswerts, ist der Zuschlag nach § 85a ZVG zwingend zu versagen. Liegt es unter 70 Prozent, kann der betreibende Gläubiger die Zuschlagserteilung verhindern (§ 74a ZVG). Im Folgetermin entfallen beide Grenzen.
Für Bieter bedeutet das: Im ersten Termin ist ein Gebot knapp über der 7/10-Grenze oft das Minimum, das tatsächlich zum Zuschlag führt – es sei denn, der Gläubiger stimmt ausdrücklich zu. Im Zweittermin hingegen ist strategisch niedrigeres Bieten möglich.
Abschnitt 5
Die Sicherheitsleistung (10%)
Die Sicherheitsleistung beträgt zehn Prozent des Verkehrswerts und muss vor Gebotsabgabe nachgewiesen werden. Akzeptiert werden Bundesbankschecks, Landeszentralbankschecks und Überweisungen mit bereits erfolgter Wertstellung an die Gerichtskasse.
| Zulässig | Nicht zulässig |
|---|---|
| ✓Bundesbankscheck (LZB-Scheck) | ✗Privatschecks |
| ✓Überweisung (Wertstellung bereits erfolgt!) | ✗Bargeld |
| ✓Bietungsbürgschaft der Bank | ✗Überweisungsbeleg vom selben Morgen |
| ✗Kreditkartenzahlung |
Praxisfall
Ein Bieter erschien mit Überweisungsbeleg vom gleichen Morgen. Er wurde zurückgewiesen – die Wertstellung fehlte. Der Zuschlag ging an den einzigen verbleibenden Bieter, 20.000 € unter dem Marktpreis.
Abschnitt 6
Rechte, die bestehen bleiben
Was ersteigert wird, ist oft belastet. Wohnrechte, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Reallasten und Altlasten können auf dem Grundstück lasten und gehen mit dem Zuschlag auf den Ersteher über – ohne Minderung des Kaufpreises.
Diese Rechte werden vor dem Termin vom Rechtspfleger verlesen und dem geringsten Gebot wertmäßig hinzugerechnet. Der tatsächliche wirtschaftliche Wert kann dadurch erheblich unter dem Meistgebot liegen.
Wichtig: Das Wertgutachten des Gerichts listet bestehenbleibende Rechte auf. Wer es nicht gelesen hat, riskiert eine böse Überraschung nach dem Zuschlag. Eine Nießbraucherin mit Lebensrecht auf 30 Jahre kann eine Investition faktisch wertlos machen.
Abschnitt 7
Bieterpsychologie und Strategie
Im Versteigerungssaal treffen verschiedene Bietertypen aufeinander. Wer sie kennt, kann seine eigene Strategie besser kalibrieren.
Der Stille
Bietet erst in Minute 28. Setzt auf Erschöpfung der anderen und hofft, dass emotionale Bieter bereits ausgestiegen sind.
Der Erstbietende
Setzt den Anker direkt bei der 5/10-Grenze. Zeigt Entschlossenheit, riskiert aber, andere Bieter "einzuladen".
Der Emotionale
Überschreitet das eigene Limit aus Begeisterung oder Ehrgeiz. Gefährlichster Bietertyp – für sich selbst.
Der Profi
Kennt Rechtspfleger und Verfahren. Weiß genau, wann aufzuhören. Macht keine kleinen Erhöhungsschritte.
Strategische Punkte
- →Maximales Gebot schriftlich festlegen und konsequent einhalten
- →Nicht als erster in die letzte Dezimale pushen – Schritt erst wenn nötig
- →Pausen nutzen – der Rechtspfleger lässt Zeit zwischen den Aufrufen
- →Keine Begleitung mitnehmen, die nervös macht oder zu Emotionen verleitet
Abschnitt 8
Häufige Fehler von Erstbietern
Die meisten Fehler sind vermeidbar. Sie entstehen aus mangelnder Vorbereitung oder emotionalen Entscheidungen im Saal.
- 1
Falsches Zahlungsmittel für Sicherheitsleistung
Ohne gültigen Nachweis wird das Gebot nicht zugelassen – keine Ausnahme, keine zweite Chance.
- 2
Überweisung am Terminmorgen
Keine Wertstellung = nicht anerkannt. Überweisung mindestens 2 Bankarbeitstage vorher abschicken.
- 3
Wertgutachten nicht gelesen
Bestehenbleibende Rechte, Mängel und Besonderheiten stehen im Gutachten. Wer es nicht kennt, bietet blind.
- 4
Wohnrechte in Grundbuch Abt. II übersehen
Ein lebenslanges Wohnrecht macht eine Kapitalanlage faktisch unverwertbar.
- 5
Emotionalgebote über das eigene Limit
Der Zuschlag ist bindend. Wer sein Maximalgebot überschreitet, riskiert Finanzierungsprobleme.
- 6
Zu späte Ankunft
Wird das Verfahren bereits aufgerufen und der Bieter fehlt, kann er nicht mehr teilnehmen.
- 7
Keine Rückfrage bei Unklarheiten
Der Rechtspfleger beantwortet Fragen. Wer schweigt und falsch versteht, trägt die Konsequenzen.
- 8
Zuschlag ohne gesicherte Finanzierung
Ein Zuschlag ohne Finanzierungszusage ist gefährlich. Kommt die Zahlung nicht, drohen Verzugszinsen und Wiederholungsversteigerung.
Abschnitt 9
Was passiert nach dem Termin?
Nach Erteilung des Zuschlags erhalten alle Beteiligten den Zuschlagsbeschluss schriftlich zugestellt. Ab Zustellung läuft die 2-Wochen-Beschwerdefrist (§ 97 ZVG). Wer den Zuschlag anfechten möchte – etwa weil Verfahrensfehler vorliegen – muss sofortige Beschwerde einlegen.
Nicht erfolgreiche Bieter erhalten ihre Sicherheitsleistung zeitnah zurück. Der Ersteher erhält eine Zahlungsaufforderung; der Betrag ist typischerweise 6–8 Wochen nach Zuschlag fällig.
Nach Zahlung und Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses wird der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen. Mit Rechtskraft gilt der Ersteher bereits als Eigentümer – unabhängig vom Grundbucheintrag.
FAQ
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Versteigerungstermin?
Muss ich mich vorher anmelden?
Kann ich ohne Sicherheitsleistung bieten?
Was passiert, wenn niemand bietet?
Darf ich am Termin filmen oder fotografieren?
Wie viele Bieter sind üblich?
Kann ich mein Gebot zurückziehen?
Was bedeutet "bares Meistgebot"?