KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Wohn-/Geschäftshaus · Bj. 1900 · leerstehend

Versteigert wird ein vollunterkellertes, fünfgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus (Eckgebäude mit Erdgeschoss, drei Obergeschossen und Dachgeschoss) am Lindenplatz 15 in zentraler Lage von 03149 Forst (Lausitz). Das um 1900 errichtete Massivgebäude umfasst ca. 297 m² Wohnfläche verteilt auf 6 Wohneinheiten sowie ca. 99 m² Gewerbefläche im Erdgeschoss auf einem 259 m² großen Grundstück. Das Objekt steht seit mehreren Jahren vollständig leer und befindet sich in einem mindestens renovierungs- bzw. sanierungsbedürftigen Allgemeinzustand. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 76.000,00 €; die gesetzlichen Wertgrenzen nach §§ 74a, 85a ZVG sind in einem Vortermin bereits weggefallen. Die Baubeschreibung beruht ausweislich des Exposés weitgehend auf Vermutungen, was auf eine fehlende Innenbesichtigung hindeutet.

Biet-Score

Ausgeglichen · 56 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich für risikobereite Investoren und Handwerksbetriebe mit Schwerpunkt auf Kernsanierung und Revitalisierung von Altbauten. Aufgrund des jahrelangen Leerstands und der fehlenden Inneneinsicht müssen erhebliche unkalkulierte Sanierungskosten eingeplant werden. Durch den Wegfall der Wertgrenzen kann die Liegenschaft unter Umständen sehr günstig erworben werden, erfordert jedoch eine solide Nachfinanzierung für den baulichen Gesamtaufwand.

Chancen

5

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung steht ein um das Jahr 1900 massiv errichtetes Wohn- und Geschäftshaus auf einem 259 m² großen Eckgrundstück (Flurstück 393/109) am Lindenplatz 15 im Stadtzentrum von Forst (Lausitz). Das fünfgeschossige Gebäude verfügt über ein Kellergeschoss, Erdgeschoss, drei Obergeschosse sowie ein Dachgeschoss. Es beinhaltet insgesamt ca. 297 m² Wohnfläche, verteilt auf 6 Wohneinheiten, sowie rund 99 m² Gewerbefläche. Die Mikrolage zeichnet sich durch kurze Wege zu Nahverkehrsmitteln (Bus ca. 300 m, Bahnhof ca. 2 km) und Geschäften des täglichen Bedarfs aus; direkt gegenüber befindet sich die Stadtverwaltung. Das Gebäude weist einen renovierungs- bzw. sanierungsbedürftigen Allgemeinzustand auf. Laut Exposé besteht seit mehreren Jahren ein vollständiger Leerstand. Die Baubeschreibung des Sachverständigen basiert für den Innenausbau weitgehend auf Vermutungen (vermutlich Einzelofenheizung, einfach verglaste Holzfenster, einfache Sanitär- und Elektroinstallationen), was darauf hindeutet, dass keine vollumfängliche Innenbesichtigung stattfinden konnte. Der äußerlich erkennbare Reparaturstau wurde alterswertgemindert mit rund 8.000 € beziffert, spiegelt jedoch nicht die tatsächlichen Modernisierungs- und Sanierungskosten wider. Der Verkehrswert wurde auf 76.000,00 € festgesetzt, wobei Sachwert (87.000,00 €) und Ertragswert (84.000,00 €) ermittelt wurden. Der Bodenwert beläuft sich auf 9.324,00 €. Da der Zuschlag in einem früheren Termin gemäß § 74a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 weggefallen. Für Kapitalanleger und Projektentwickler bietet das Objekt durch das bestehende Flächenvolumen und den niedrigen Einstiegspreis Entwicklungschancen, setzt jedoch fundierte Sanierungskompetenz und ausreichende Liquidität zur Beseitigung des langjährigen Instandhaltungsrückstaus voraus.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Das Grundstück ist mit einem Wohn-und Geschäftshaus (vermutlich Bj. um 1900, vollunterkellert, massiv; 6 Wohneinheiten, 1 Gewerbeeinheit) bebaut. Es besteht seit mehreren Jahren Leerstand.

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die Deckseite und eine einseitige Zusammenfassung (Exposé) vor. Ein ausführliches Verkehrswertgutachten fehlt in den Unterlagen.
Nur Außenbesichtigung bzw. lückenhafte Innenerkenntnisse; Ausstattungsmerkmale sind im Exposé ausdrücklich als 'vermutlich' bezeichnet.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0059 K 0006/2022
Amtsgericht: Cottbus
Bundesland: Brandenburg

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 04.11.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Wohn-/Geschäftshaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 76.000 €
Wohnfläche: 297 m²
Gewerbefläche: 99 m²
Grundstücksfläche: 259 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche

Lage

Karte

Straße: Lindenplatz
Hausnummer: 15
PLZ: 03149
Ort: Forst (Lausitz)

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten12 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt256 €/m²

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 297 m² Wohnfläche (alle Einheiten zusammen) · Baujahr 1900 · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Forst (Lausitz)
	1.521 €/m²typischer Wert
Spanne	1.242 – 1.691 €/m²
Quelle	Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg (Gutachterausschuss)
Stand	2025
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser — Ersatzmaßstab, nicht die Objektart dieses Objekts

Üblicher Marktpreis · Forst (Lausitz)

1.521 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.242 – 1.691 €/m²
Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg (Gutachterausschuss)
Stand: 2025
Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser — Ersatzmaßstab, nicht die Objektart dieses Objekts

Für Mehrfamilienhäuser liegt in dieser Stadt noch keine eigene Marktspanne vor. Gezeigt wird ersatzweise die Spanne für Ein-/Zweifamilienhäuser — als grobe Hausnummer, nicht als Maßstab für diese Objektart.

Grundlage der Zahlen

	Üblicher Marktpreis · Forst (Lausitz)
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Üblicher Marktpreis · Forst (Lausitz)

Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser; die Marktspanne stammt ersatzweise aus Ein-/Zweifamilienhäuser), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart