KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1985 · vermietet

Das freistehende, unterkellerte Einfamilienhaus in Reckendorf (Baujahr 1985) bietet ca. 90 m² Wohnfläche auf einem 873 m² großen Grundstück. Das Objekt befindet sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand ohne nennenswerte Modernisierungen seit der Errichtung. Zu den Hauptmängeln zählen eine veraltete Ölheizung (1985), Schimmel im Treppenhaus und eine schadhafte Eingangstreppe. Bei dem Verfahren handelt es sich um eine Teilungsversteigerung mit einem festgesetzten Verkehrswert von 297.000,00 €.

Biet-Score

Vorsicht · 51 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Dieses Objekt eignet sich vor allem für Eigennutzer oder erfahrene Sanierer, die das Ausbaupotenzial des Dachgeschosses und das große Grundstück nutzen möchten. Ein wirtschaftlicher Erwerb setzt aufgrund der anstehenden hohen Investitionen in Heizung, Fassade und Treppensanierung ein Gebot deutlich unter dem Verkehrswert voraus. Ein genaues Budget für die Sanierungskosten sollte vorab zwingend kalkuliert werden.

Chancen

5

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das hier zur Zwangsversteigerung stehende Einfamilienhaus befindet sich in der ländlich geprägten Gemeinde Reckendorf (Landkreis Bamberg), ca. 15 km nördlich von Bamberg. Die Immobilie mit der Anschrift Am Hautenbach 3 liegt am westlichen Ortsrand in einer ruhigen Siedlungsstraße ohne Durchgangsverkehr. Das annähernd quadratische Grundstück (Flurstück 232/35) umfasst eine Gesamtfläche von 873 m² und weist eine leichte Hanglage auf, die von Norden nach Süden ansteigt. Das Gebäude wurde im Jahr 1985 in massiver Bauweise errichtet und verfügt über ein Erdgeschoss mit ca. 90 m² Wohnfläche sowie einen vollständigen Keller. Das Dachgeschoss ist derzeit nicht ausgebaut, bietet jedoch aufgrund vorhandener Dämmung Ausbaupotenzial. Seit der Fertigstellung wurden am Objekt keine wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Die Ausstattung ist einfach und entspricht weitestgehend dem Baujahr. Die Haustechnik inklusive der Ölheizungsanlage stammt ebenfalls aus dem Jahr 1985. Der bauliche Zustand ist sanierungsbedürftig: Es gibt Schimmelbildung an der Decke des Treppenraums im Obergeschoss, einen massiven Riss in der Terrasse, Feuchtigkeitsschäden an der Stahlbeton-Unterkonstruktion der Eingangstreppe sowie feine Risse an der Fassade. Bei dem Verfahren handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Das Objekt war zum Wertermittlungsstichtag im Februar 2026 bewohnt. Zu den wesentlichen Risiken gehören der erhebliche Modernisierungsstau, die veraltete Heizungsanlage sowie akute Mängel wie die schadhafte Eingangstreppe und die Schimmelbelastung. Die Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes (29.700,00 €) ist im Versteigerungstermin zu erbringen; eine Barzahlung vor Ort ist ausgeschlossen. Für handwerklich versierte Privatinvestoren oder Eigennutzer bietet dieses Objekt aufgrund des großzügigen Grundstücks und des Ausbaupotenzials eine solide Basis. Angesichts des festgestellten Verkehrswertes von 297.000,00 € müssen potenzielle Bieter jedoch signifikante Zusatzbudgets für die anstehende energetische Sanierung (Heizungstausch, Fassadendämmung) und Mängelbeseitigung einplanen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Einfamilienwohnhaus mit Garage, Baujahr 1985. Unterkellert, DG nicht ausgebaut. Wohnfläche EG ca. 90 qm.;

Hinweise zur Datenlage

Sehr gut. Ein detailliertes Exposé mit Innenbesichtigung, technischen Beschreibungen und Fotos liegt vor.
Der Sachverständige konnte das Objekt am 06.02.2026 vollständig von innen und außen besichtigen.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0075/2025
Amtsgericht: Bamberg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 02.11.2026 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1985

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 297.000 €
Wohnfläche: 90 m²
Grundstücksfläche: 873 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Am Hautenbach
Hausnummer: 3
PLZ: 96182
Ort: Reckendorf

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten9 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück

Rechte 1 Angabe

Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt3.300 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 90 m² Wohnfläche · Baujahr 1985 · Zustand sanierungsbedürftig

	Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Bamberg	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.650 €/m²Durchschnittspreis in €/m² Wohnfläche	2.125 €/m²Median · 9 Fälle
Spanne	weist die Quelle nicht aus	1.845 – 3.300 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+25 % über diesem Wert	+55 % über dem Median
Quelle	Immobilienmarkt Bayern 2026, Herausgeber: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate

Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Bamberg

2.650 €/m²Durchschnittspreis in €/m² Wohnfläche

Spanne: weist die Quelle nicht aus
Dieses Objekt: +25 % über diesem Wert
Quelle: Immobilienmarkt Bayern 2026, Herausgeber: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern
Stand: 2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.125 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne: 1.845 – 3.300 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +55 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Für diese Gemeinde liegt keine amtliche Preisspanne vor. Gezeigt wird das durchschnittliche Preisniveau für den Landkreis Bamberg laut Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und keine Bandbreite.

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Bamberg	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Durchschnittliches Preisniveau für den Landkreis Bamberg aus dem Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Der Bericht weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.	9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 9 vor

Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Bamberg

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Durchschnittliches Preisniveau für den Landkreis Bamberg aus dem Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Der Bericht weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1985Gruppe 1994
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 90 m²Gruppe 155 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,06 – 10,66 €/m² im Monat, typisch 8,63 €/m² · angesetzt in 116 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

8 von 9 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt — 3.659 €/m², Baujahr 2019, durchschnittlich, 155 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Kirchgasse, Aschbach	Einfamilienhaus	—	131 m²	stark sanierungsbedürftig	140.000 €	1.069 €	07.09.2026	35,0 km
Kasernstraße, Lisberg	Einfamilienhaus	2005	277 m²	sanierungsbedürftig	340.000 €	1.227 €	19.02.2027	17,0 km
Bamberger Straße, Baunach	Einfamilienhaus, Nebengebäude	1891	242 m²	renovierungsbedürftig / einfach	446.501 €	1.845 €	15.02.2027	4,5 km
Lindach, Lindach	angebautes Einfamilienhaus als Wohneinheit	1994	127 m²	sanierungsbedürftig	255.000 €	2.008 €	29.01.2027	25,0 km
Kasernstraße, Lisberg	Einfamilienhaus	—	160 m²	unbewertet	340.000 €	2.125 €	08.05.2026	unbekannt
Hartlandener Straße, Dellern	Einfamilienhaus	2005	261 m²	durchschnittlich	675.000 €	2.582 €	13.11.2026	18,0 km
Ortenleite, Gerach	Einfamilienhaus	2019	155 m²	durchschnittlich	567.200 €	3.659 €	06.11.2026	1,5 km
Burggrub, Heiligenstadt	Wohngebäude	—	86 m²	unbewertet	347.000 €	4.035 €	08.06.2026	unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Bamberg, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart