ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Sulzbach-Rosenberg, Bayern

Das zu versteigernde Objekt in der Nürnberger Straße 25 in 92237 Sulzbach-Rosenberg umfasst ein zweigeschossiges, freistehendes Einfamilienwohnhaus nebst einer Doppelgarage und einem Nebengebäude. Die Liegenschaft befindet sich auf einem fast rechteckigen Grundstück mit einer großzügigen Fläche von 815 m² am westlichen Rand des Stadtkerns. Das Wohnhaus bietet eine geschätzte Wohnfläche von ca. 135 m², die sich auf das Erdgeschoss (ca. 51 m²), das Obergeschoss (ca. 51 m²) und das teilausgebaute Dachgeschoss (ca. 33 m²) verteilt. Erschlossen ist die Immobilie über eine ruhige, für den Durchgangsverkehr gesperrte Anliegerstraße. Dennoch vermerkt das Gutachten überdurchschnittliche Beeinträchtigungen durch den nahen Straßenverkehr. Der bauliche Zustand des vermutlich um 1955 in Massivbauweise errichteten Gebäudes wird als befriedigend mit spürbarem Unterhaltsstau beschrieben. Zwar wurden in den letzten zwei Jahrzehnten punktuelle Modernisierungen vorgenommen – so etwa der Austausch der Fenster und die Erneuerung der Bäder im Jahr 2009 sowie teilweise Neuverputzungen und Fußbodenarbeiten zwischen 2018 und 2020 –, es verbleiben jedoch gravierende Mängel. Hierzu zählen insbesondere aufsteigende Feuchtigkeit mit Putzschäden in den Kellerwänden, beginnender Schimmel in der Kellerdusche, ein Wasserschaden im Flur des Dachgeschosses sowie ein teils versotteter Kamin. Zudem ist der Ausbau des Dachgeschosses unfertig, und es besteht ein akuter Verdacht auf asbesthaltige Baustoffe an der Fassasenbekleidung sowie am Welleternitdach der Doppelgarage. In rechtlicher Hinsicht bestehen keine wertbeeinflussenden Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs. Das Objekt ist zum Wertermittlungsstichtag komplett eigengenutzt, sodass keine mietrechtlichen Bindungen oder Räumungshindernisse durch reguläre Mietverhältnisse zu erwarten sind. Der finale Verkehrswert wurde gerichtlich auf insgesamt 233.000 € festgesetzt. Dieser setzt sich zusammen aus dem Sachwert des Grundstücks und der Gebäude in Höhe von 231.000 € sowie einem Zubehörwert von 2.000 € für die im Haus befindliche Einbauküche aus dem Jahr 2001. Ein Gutachterabschlag von 10 % (17.221,46 €) auf den vorläufigen Sachwert wurde zur Abgeltung der Bauschäden bereits berücksichtigt. Für Investoren und Eigennutzer stellt das Objekt ein interessantes, aber sanierungsintensives Projekt dar. Die solide Grundsubstanz und das großzügige Grundstück bieten gute Entwicklungsmöglichkeiten, während die vorhandene Doppelgarage und das Nebengebäude den Nutzwert erheblich steigern. Bieter sollten jedoch die anstehenden Sanierungskosten für die Kellerentfeuchtung, die Fertigstellung des Dachgeschosses und eine potenzielle Asbestsanierung genau einkalkulieren. Ein Gebot deutlich unter dem festgesetzten Verkehrswert ist ratsam, um eine ausreichende Sicherheitsmarge für die anstehenden Modernisierungsarbeiten zu gewährleisten.