KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1932 · vermutlich vermietet

Zur Versteigerung steht ein ehemaliges landwirtschaftliches Anwesen auf einem 1.288 m² großen Grundstück in 97514 Oberaurach-Fatschenbrunn (Lindenstraße 12). Das Objekt umfasst ein teilsaniertes Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Wintergartenanbau (ca. 348,56 m² Wohnraumfläche nach Gutachterermittlung) sowie diverse Nebengebäude (Scheune/ehem. Rinderstall, ehem. Schweinestall, Gerätehalle/Werkstatt, Garage, Überdachung, Pergola). Der amtliche Verkehrswert wurde auf 175.000,00 € festgesetzt (stichtagsbezogener Sachwert). Das Wohnhaus befindet sich im Obergeschoss teilweise im Rohbau-/Umbauzustand und weist erheblichen Renovierungsbedarf auf; zudem sind die Dacheindeckungen der Nebengebäude teils asbesthaltig. Im Grundbuch sind zwei lebenslange Wohnungsrechte im 2. Obergeschoss eingetragen, deren Versteigerungsbedingungen und Fortbestand im Bietverfahren zwingend zu prüfen sind.

Biet-Score

Risikoreich · 35 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für handwerklich versierte Eigennutzer, Mehrgenerationen-Projekte oder Investoren mit Erfahrung im ländlichen Sanierungsbereich, die die großzügigen Nebengebäude als Werkstatt oder Lager nutzen können. Vor Gebotsabgabe muss zwingend im Versteigerungstermin geklärt werden, ob die im Grundbuch eingetragenen Wohnungsrechte bestehen bleiben oder durch den Zuschlag erlöschen, da dies den effektiven Erwerbspreis maßgeblich bestimmt. Unter Berücksichtigung des substanziellen Renovierungsbedarfs und der Asbestentsorgungskosten bietet die Liegenschaft bei einem disziplinierten Bietverhalten ein solides Wertsteigerungspotenzial.

Chancen

5

Risiken

5

Eintragung zweier lebenslanger Wohnungsrechte in Abteilung II (Kapitalwert laut Gutachten insgesamt 64.197,70 €).

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Lindenstraße 12 befindet sich in Fatschenbrunn, einem ländlich geprägten Ortsteil der Gemeinde Oberaurach (Landkreis Haßberge). Das 1.288 m² große Grundstück (Flurstück 25) liegt im dörflichen Mischgebiet und ist ortsüblich voll erschlossen. Neben dem teilunterkellerten, zweieinhalbgeschossigen Wohnhaus (ursprüngliches Baujahr 1932) befinden sich eine Scheune mit ehem. Rinderstall (1932), eine Gerätehalle/Werkstatt (1974), ein ehem. Schweinestall (1978), eine PKW-Garage (1974), eine Überdachung (1970/1974) sowie eine Pergola (2010) auf dem Areal. Ein Hofbereich von ca. 312 m² ist befestigt (Teerung und Betonsteinpflaster), im rückwärtigen Bereich schließt sich ein Garten an. Das Wohnhaus bietet laut Wohnraumermittlung des Gutachters rund 348,56 m² Grundfläche über Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Es wurde 2003 um einen aufgeständerten Wintergarten mit Metallwendeltreppe erweitert; im Jahr 2017 wurden Dach und Fenster erneuert. Gleichwohl besteht ein deutlicher Renovierungs- und Fertigstellungsstau: Das Obergeschoss befindet sich im nördlichen Teil im Umbauzustand, Böden und Innentüren sind unvollständig oder abgenutzt, und es sind umfangreiche Beräumungen von Ablagerungen im EG und OG erforderlich. Die Nebengebäude sind arbeitswirtschaftlich nicht mehr zeitgemäß nutzbar, weisen Risse in Betonböden sowie Verformungen im Scheunendach auf und sind teilweise mit Wellasbestplatten eingedeckt. Im Grundbuch Blatt 448 sind unter Abt. II Nr. 7/5 zwei Wohnungsrechte für dritte Personen an Räumen im Obergeschoss eingetragen (gutachterlicher Barwert gesamt 64.197,70 €). Vormals eingetragene Leibgedinge und Vormerkungen sind infolge des Todes der Berechtigten gegenstandslos. Das im Grundbuch vermerkte Gemeinderecht an unverteilten Gemeindebesitzungen wurde mangels bekannter Ausgestaltung ohne wirtschaftlichen Wert angesetzt. Altlasten sind laut Auskunft aus dem Altlastenkataster nicht verzeichnet. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 175.000,00 € bietet das Ensemble eine günstige Einstiegsbasis für Bieter mit Sanierungs-Know-how. Potenzielle Erwerber sollten das geringste Gebot sowie das Schicksal der Wohnungsrechte im Termin aufmerksam prüfen und Rücklagen für die Innenrenovierung, die Heizungserneuerung und die Asbestentsorgung einplanen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Wohnhaus, Scheune, aufgelassener Rinder- und Schweinestall, Werkstatt, Überdachung, Autogarage und Pergola; Gemüse-, Obst- und Ziergarten in Gemeinde Oberaurach OT Fatschenbrunn;

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Verkehrswertgutachten mit Ortsbesichtigung, Grundbuchauszügen und Fotodokumentation sowie amtliche Bekanntmachung liegen vor.
Gutachterliche Innen- und Außenbesichtigung am 10.05.2023 durchgeführt.

Belegung

vermutlich vermietet

VermutungPrüfpflichtig

Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.

Vor dem Gebot prüfen

Mietverhältnis nachweisen lassen
Parteien und genutzte Einheit klären
Ist-Miete gegen Gutachten abgleichen
Unklare Erträge konservativ modellieren

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Erst die belastbare Rechtsgrundlage zeigt, ob Mietrecht greift und welche Kündigungs- oder Verwaltungsfolgen entstehen.
In der Praxis: Nicht mit Soll-Miete rechnen, bevor Mietvertrag, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung plausibel nachgewiesen sind.
Für das Gebot: Gelb-orange kalkulieren: Ertragschance möglich, aber Unsicherheit über Vertrag und Durchsetzbarkeit einpreisen.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0002 K 0007/2023
Amtsgericht: Bamberg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 15.01.2027 · 08:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1932

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 175.000 €
Wohn-/Nutzfläche: 348,56 m²
Grundstücksfläche: 1.288 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.288 m²
Bodenrichtwert: 27 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 34.776 €1.288 m² × 27 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Lindenstraße
Hausnummer: 12
PLZ: 97514
Ort: Oberaurach
Stadtteil: Fatschenbrunn

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Wohnrecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt502 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 349 m² Wohnfläche · Baujahr 1932 · Zustand sanierungsbedürftig

	Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Haßberge	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.250 €/m²Durchschnittspreis in €/m² Wohnfläche	1.416 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	weist die Quelle nicht aus	503 – 1.608 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-78 % unter diesem Wert	-65 % unter dem Median
Quelle	Immobilienmarkt Bayern 2026, Herausgeber: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate

Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Haßberge

2.250 €/m²Durchschnittspreis in €/m² Wohnfläche

Spanne: weist die Quelle nicht aus
Dieses Objekt: -78 % unter diesem Wert
Quelle: Immobilienmarkt Bayern 2026, Herausgeber: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern
Stand: 2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.416 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 503 – 1.608 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -65 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Für diese Gemeinde liegt keine amtliche Preisspanne vor. Gezeigt wird das durchschnittliche Preisniveau für den Landkreis Haßberge laut Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und keine Bandbreite.

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Haßberge	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Durchschnittliches Preisniveau für den Landkreis Haßberge aus dem Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Der Bericht weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Haßberge

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Durchschnittliches Preisniveau für den Landkreis Haßberge aus dem Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Der Bericht weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1932Gruppe 1932
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 349 m²Gruppe 137 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,06 – 10,66 €/m² im Monat, typisch 8,63 €/m² · angesetzt in 116 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Dr.-von-Gregel-Straße, Prölsdorf	Einfamilienhaus	1850	88 m²	stark sanierungsbedürftig	40.000 €	455 €	30.10.2026
Römmelsdorf, Lohr	Einfamilienhaus	—	149 m²	sanierungsbedürftig	75.000 €	503 €	02.10.2026
Pfalzgasse, Rgheim	Wohnhaus mit Nebengebäude	1930	95 m²	renovierungsbedürftig / einfach	126.000 €	1.326 €	09.11.2026
Vorstadt, Rentweinsdorf	Wohngebäude	—	196 m²	unbewertet	295.000 €	1.505 €	04.05.2026
Zeilbergsiedlung, Maroldsweisach	Wohnhaus	—	120 m²	durchschnittlich	185.000 €	1.542 €	11.09.2026
Am Brünnlein, Sand am Main	Einfamilienhaus	1962	124 m²	sanierungsbedürftig	224.000 €	1.806 €	26.10.2026
Zeil a. Main	Reihenmittelgarage u. Wohngebäude	1975	185 m²	renovierungsbedürftig / einfach	385.000 €	2.081 €	19.10.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Exposee S. 5

Bodenrichtwert: 27 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.288 m²
Anteiliger Bodenwert: 34.776 €
Verkehrswert: 175.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5,03
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 140.224 €

Quelle: KI/Gutachten · Exposee S. 5 · Stichtag 01.01.2022

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert34.776 €

Gebäude / Wohnung140.224 €

Verkehrswert175.000 €

Zone: Fatschenbrunn dörfliches Mischgebiet

Rechenweg

Flächenanteil: 1.288 m² Gesamtgrundstück = 1.288 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.288 m² × 27 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 136 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 136 €/m² / 27 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 175.000 € − 34.776 € = 140.224 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Haßberge, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart