ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Grünwald, Bayern

Das Versteigerungsobjekt umfasst den 1/2 Miteigentumsanteil an dem 1.615 m² großen Grundstück Flst. 405/8 in der Portenlängerstraße 16a im exklusiven Münchner Nobelvorort Grünwald, verbunden mit dem Sondereigentum an der Doppelhaushälfte Nr. 1 samt integrierter Doppelgarage. Der Einheit ist ein alleiniges Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksfläche von ca. 717 m² sowie an der gemeinschaftlichen Zufahrt zugewiesen. Die Lage am östlichen Ortsrand besticht durch die unmittelbare Nachbarschaft zum Perlacher Forst, eine ruhige Erschließung sowie gehobene Villen- und Doppelhausbebauung bei solider Anbindung an das Münchner Verkehrsnetz. Das Wohnhaus wurde zwischen 1977 und 1982 in Massivbauweise mit Stahlbetonkeller, Mauerwerk und Walmdach erbaut und umfasst eine Wohnfläche von ca. 181 m² verteilt auf Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss sowie zusätzliche Nutzflächen im Untergeschoss. Die Ausstattung befindet sich auf mittlerem bis gehobenem Niveau des Baujahres (u. a. Kamin, Natursteinbäder, teilweise Fußbodenheizung). Der bauliche Zustand ist gepflegt, zeigt jedoch altersgemäße Abnutzungen sowie Mängel wie partielle Dachundichtigkeiten und Fliesenschäden am Balkon. Die Haustechnik (Öl-Zentralheizung aus 2003) und die Dämmwerte der Gebäudehülle entsprechen nicht mehr aktuellen energetischen Standards. Rechtlich bildet die Immobilie eine 2er-WEG, ist jedoch durch die Gemeinschaftsordnung wirtschaftlich weitgehend wie ein Einzeleigentum geregelt. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein lebenslanges Wohnungsrecht für den 1937 geborenen Bewohner eingetragen. Der Gutachter ermittelte den unbelasteten Verkehrswert im Sachwertverfahren mit 1.990.000 € (wovon 1.833.000 € auf den reinen Bodenwert entfallen); für den Fall des Fortbestehens des Wohnungsrechts wurde eine Wertminderung von 320.000 € (belasteter Wert: 1.670.000 €) ausgewiesen. Für Investoren und Eigennutzer eröffnet sich hier eine erstklassige Lageperspektive mit erheblichem Werthebel. Voraussetzung für ein erfolgreiches Investment ist die genaue Beachtung des geringsten Gebots bezüglich des Wohnungsrechts sowie die Einpreisung substanzieller Sanierungskosten für Dach, Energetik und Innenausbau.