ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Regen, Bayern

Versteigert wird der im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Viechtach von Regen Blatt 4638 eingetragene Miteigentumsanteil von 288,38/1000 am Grundstück Flurstück 1074/5 (793 m² Gebäude- und Freifläche) in 94209 Regen, Bischof-Geyer-Straße 26, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 im Dachgeschoss, den Kellerräumen Nr. 3 und der Fertiggarage Nr. 3 sowie dem Sondernutzungsrecht an zwei Kfz-Stellplätzen. Regen ist Kreisstadt des Landkreises Regen mit rund 11.000 Einwohnern; das Grundstück liegt im nördlichen Stadtbereich nahe der Bodenmaiser Straße in gemischt genutzter Bebauung, der Bahnhof liegt im Ortsbereich, die B 11 rund 7 km und die A 3/A 92 bei Deggendorf rund 45 km entfernt. Das leicht nach Süden fallende Grundstück liegt im Innenbereich nach § 34 BauGB, ist erschließungsbeitragsfrei und in Abteilung II nur mit dem Versteigerungsvermerk belastet; der Bodenrichtwert beträgt 105 €/m² (Stand 01.01.2024), der anteilige Bodenwert rund 24.000 €. Das Mehrfamilienhaus mit drei Einheiten stammt laut Energieausweis von etwa 1969, wurde um 1992 teilsaniert und in Wohnungseigentum aufgeteilt; seither gab es keine Modernisierungen. Es ist ein Massivbau mit Rieselputz und Holzverschalung, Satteldach mit Betondachsteinen, Terrazzotreppe, Leichtmetallfenstern mit Isolierverglasung und Gas-Zentralheizung (Wärmeerzeuger 1992); der Verbrauchsausweis von 2014 nennt 145,9 kWh/(m²a) Endenergie. Die Wohnung Nr. 3 umfasst nach Aufteilungsplan Wohnzimmer, Essküche, Schlafzimmer, Bad, Diele und Balkon mit 70,35 m², wovon der Gutachter mangels Aufmaß pauschal 10 % für Dachschrägen abzieht (rund 63 m²); im Keller kommen Werkstatt und Lager, Nebenraum und Abstellraum mit rund 53 m² hinzu. Da der Mieter keine Innenbesichtigung zuließ, sind Böden, Türen, Sanitär- und Elektroausstattung unbekannt; Nachbarn beschreiben die Wohnung als sehr vernachlässigt, Treppenhaus und Keller sind stark verschmutzt, die Außenanlagen ungepflegt und die Garage vermüllt, deren Faserzementdach möglicherweise asbesthaltig ist. Die Wohnung ist vermietet, doch zahlt der Mieter nach Angaben des Eigentümers seit rund zwei Jahren keine Miete und verweigert den Zutritt; die Hausverwaltung bestätigt ausbleibende Hausgeldzahlungen. Das Hausgeld beträgt 268,95 € monatlich, die Zuführung zur Rücklage 36,05 €, die anteilige Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2024 nur 432,57 €. Bestehen bleibende Rechte nennt die Bekanntmachung nicht; es handelt sich um eine reguläre Zwangsversteigerung, die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts (5.300 €) und ist per Scheck, Bankbürgschaft oder Vorabüberweisung zu erbringen, Barzahlung ist ausgeschlossen. Mangels Vergleichspreisen wendet der Gutachter das Ertragswertverfahren an: Rohertrag 550 € monatlich (Wohnung 6,50 €/m², Keller 1,50 €/m², Garage 40 €, Stellplätze 20 €), Jahresrohertrag 6.600 €, Bewirtschaftungskosten 1.708 €, Liegenschaftszins 3,5 %, Restnutzungsdauer 35 Jahre, vorläufiger Ertragswert 105.040 €. Wegen des unbekannten Wohnungszustands, des Instandhaltungsrückstands und des zu erwartenden Rechtsstreits mit dem Mieter zieht er 50 % ab und kommt auf 52.520 €, gerundet 53.000 € zum Stichtag 28.08.2025. Der Wert ist damit nur zur Hälfte substanzgetragen und hängt davon ab, ob ein Erwerber Räumung und Instandsetzung zu vertretbaren Kosten durchsetzen kann.