ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Rosenheim, Bayern

Das Bewertungsobjekt Hochgernstraße 9 in 83026 Rosenheim umfasst ein im Jahr ca. 1955 in Massivbauweise errichtetes Mehrfamilienhaus nebst Tiefgarage aus ca. 1969 auf einem 393 m² großen Grundstück. Die Immobilie gliedert sich in Keller-, Erd-, Ober- und ausgebautes Dachgeschoss mit einer Gesamtwohnfläche von rund 207 m² (EG ca. 81,53 m², OG ca. 82,65 m², DG ca. 42,83 m²) sowie rund 110 m² Nutzfläche. Die Lage in einer verkehrsberuhigten Seitenstraße zeichnet sich durch kurze Wege zum Stadtzentrum, zum Bahnhof und zu allen Einrichtungen des täglichen Bedarfs aus. Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird als befriedigend mit erheblichem Unterhaltungs- und Sanierungsstau eingestuft. Äußerlich zeigen sich deutliche Putzschäden mit freiliegendem Ziegelmauerwerk, Risse sowie Feuchtigkeitsschäden und Ausblühungen im Sockelbereich. Die Heizungsanlage (Gas-Brennwert) wurde 2019 erneuert; Fenster wurden teilweise ca. 2010 gegen Kunststoffelemente ausgetauscht. Da beide angesetzten Ortstermine ohne Zutritt blieben, konnte der Ausbauzustand der Wohnungen nicht verifiziert werden, weshalb eine baujahrstypische Standardausstattung unterstellt wurde. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II wertbeeinflussende Eintragungen, namentlich der Zwangsversteigerungsvermerk sowie ein Geh- und Fahrtrecht. Baulasten bestehen nach Landesrecht nicht, und Denkmalschutz liegt laut Auskunft des Bauamts Rosenheim nicht vor. Zur Berücksichtigung der sichtbaren Bauschäden und des Risikos verdeckter Mängel im Gebäudeinneren brachte der Gutachter einen pauschalen Wertabzug in Höhe von 45.000 € an. Der beitragsfreie Bodenwert wurde mit 524.000 € ermittelt. Der ermittelte Verkehrswert von 758.000 € reflektiert den hohen Bodenwert und das Entwicklungspotenzial des Objekts. Für Investoren bietet das Mehrfamilienhaus eine solide Ausgangsbasis zur Wertsteigerung durch umfassende Kernsanierung und Neuvermietung oder Aufteilung. Wegen des Besichtigungsausschlusses ist jedoch eine konservative Bietstrategie mit adäquatem Puffer für Entkernungs- und Sanierungsarbeiten zwingend geboten.