KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 2022 · vermietet

Zur Versteigerung steht eine moderne 3-Zimmer-Erdgeschosswohnung mit rund 85 m² Wohnfläche in Nürnberg-Westfriedhof (Nordwestring 95). Die Ende 2022 fertiggestellte Eigentumswohnung verfügt über ein Sondernutzungsrecht an einer nach Süden ausgerichteten Terrassen- und Gartenfläche sowie einen Kellerraum und Personenaufzug. Das Objekt befindet sich in einem sehr guten, nahezu neuwertigen Zustand und wird über Fernwärme mit Fußbodenheizung sowie eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung versorgt (Energieeffizienzklasse A). Die Einheit ist seit März 2023 für monatlich 1.119,00 € nettokalt vermietet. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 510.000,00 €; beim Eigentümer bestehen erhebliche Hausgeldrückstände von knapp 12.000 €.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie eignet sich hervorragend für Kapitalanleger, die ein modernes, energieeffizientes Anlageobjekt ohne Instandhaltungsstau in zentraler Nürnberger Stadtlage suchen. Aufgrund der bestehenden Vermietung und der zeitgemäßen Ausstattung ist ein stabiler Cashflow bei minimalem Vermietungsrisiko zu erwarten. Vor Gebotsabgabe müssen zwingend die offenen Hausgeldrückstände von 11.932,81 € und die bestehenden Rechte in Abteilung II bezüglich eventueller Erwerberhaftung juristisch geklärt werden.

Chancen

8

Mietpotenzial +14 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (1.119 € -> 1.275 € p. M.).
Neuwertiger Gebäudezustand durch Fertigstellung Ende 2022 ohne erkennbaren Sanierungs- oder Instandsetzungsbedarf.

Risiken

7

Laufendes Mietverhältnis schließt eine kurzfristige Eigennutzung ohne vorherige rechtliche Kündigung aus.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt ist eine barrierearme 3-Zimmer-Eigentumswohnung (SE-Nr. A4) im Erdgeschoss einer dreiteiligen Mehrfamilienhaus-Wohnanlage am Nordwestring 95 in 90419 Nürnberg (Gemarkung Wetzendorf, Ortsteil Westfriedhof). Die Wohnanlage wurde nach Bauantrag im Jahr 2020 Ende 2022 fertiggestellt. Die Wohnung umfasst eine Wohnfläche von rund 85 m² und verfügt über eine funktionale Raumaufteilung mit Diele, offenem Wohn-/Essbereich mit Küche, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Badezimmer mit Wanne, separater Dusche/WC sowie einem praktischen Abstell- und Hauswirtschaftsraum. Ein besonderes Merkmal ist das exklusive Sondernutzungsrecht an einer südlich orientierten Terrassen- und Gartenfläche. Die Lage innerhalb des Ensembles schirmt die Wohnung vom Verkehrslärm des Nordwestrings spürbar ab. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes und der Wohnung ist als sehr gut und weitestgehend neuwertig einzustufen; es besteht keinerlei Renovierungs- oder Instandhaltungsstau. Zur gehobenen Ausstattung zählen Fußbodenheizung in allen Räumen, Holzparkett- und Vinylböden, moderne Sanitärausstattung, dreifach verglaste Kunststofffenster mit Rollos sowie eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung. Die Wärmeversorgung erfolgt über ein Nah-/Fernwärmenetz mit dinglich gesichertem Contracting über die infra fürth gmbh. Der Endenergieverbrauch des Gebäudes liegt bei sehr günstigen 43,7 kWh/(m² a), entsprechend der Energieeffizienzklasse A. Die Wohnung ist seit dem 01.03.2023 unbefristet vermietet. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beläuft sich auf 1.119,00 € monatlich (13,61 €/m² bzw. 13.428,00 € p. a.), während der Gutachter eine marktübliche nachhaltige Miete von 15,00 €/m² (15.300,00 € p. a.) veranschlagt. Das monatliche Hausgeld beträgt 406,39 €. Zu beachten ist, dass der derzeitige Eigentümer Hausgeldrückstände in Höhe von 11.932,81 € angehäuft hat. In Abteilung II des Grundbuchs sind diverse Dienstbarkeiten (darunter Geh- und Fahrtrechte) eingetragen, die im Verkehrswert nicht wertmindernd abgezogen wurden. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 510.000,00 € (ca. 6.000 €/m² Wohnfläche) spiegelt die Bewertung den neuwertigen Standard und die begehrte Ausstattung wider. Für Investoren stellt die Immobilie ein wertstabiles Investment mit überdurchschnittlicher Energieeffizienz dar, sofern die wirtschaftlichen Risiken bezüglich der Hausgeldrückstände und Grundbuchlasten im Vorfeld eingepreist werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

"siehe amtliche Bekanntmachung"

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenlage durch vorliegendes Gutachten-Exposé mit umfassender Baubeschreibung, Flächenangaben, Mietvertragsdaten, Energieausweis und Fotodokumentation der Wohnungsinnenräume.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen erfolgt; sämtliche Räume fotografisch belegt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0009 K 0166/2025
Amtsgericht: Nürnberg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 11.11.2026 · 10:30 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 2022

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 510.000 €
Wohnfläche: 85 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 29,28/1.000 verbunden mit Sondereigentum an Wohnung mit Keller A4
Anteilige Grundstücksfläche: 84,15 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Nordwestring
Hausnummer: 95
PLZ: 90419
Ort: Nürnberg
Stadtteil: Westfriedhof

Weitere Angaben aus dem Gutachten25 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 3 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Hausgeldrückstände
Instandhaltungsrücklage

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 85 m² Wohnfläche · Baujahr 2022 · Zustand sehr gut / neuwertig

	Mittlere Wohnflächenpreise Weiterverkauf Eigentumswohnungen kreisfreie Stadt Nürnberg	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.300 €/m²Durchschnittspreis in €/m² Wohnfläche	4.152 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	weist die Quelle nicht aus	3.556 – 4.611 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+82 % über diesem Wert	+45 % über dem Median¹
Quelle	Immobilienmarkt Bayern 2026, Herausgeber: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate

Mittlere Wohnflächenpreise Weiterverkauf Eigentumswohnungen kreisfreie Stadt Nürnberg

3.300 €/m²Durchschnittspreis in €/m² Wohnfläche

Spanne: weist die Quelle nicht aus
Dieses Objekt: +82 % über diesem Wert
Quelle: Immobilienmarkt Bayern 2026, Herausgeber: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern
Stand: 2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

4.152 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 3.556 – 4.611 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +45 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Für diese Gemeinde liegt keine amtliche Preisspanne vor. Gezeigt wird das durchschnittliche Preisniveau für die kreisfreie Stadt Nürnberg laut Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und keine Bandbreite.

Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (sehr gut / neuwertig gegenüber überwiegend durchschnittlich).

¹ Dieses Objekt ist rund 35 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2022 gegenüber typisch 1987). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Mittlere Wohnflächenpreise Weiterverkauf Eigentumswohnungen kreisfreie Stadt Nürnberg	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Durchschnittliches Preisniveau für die kreisfreie Stadt Nürnberg aus dem Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Der Bericht weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Mittlere Wohnflächenpreise Weiterverkauf Eigentumswohnungen kreisfreie Stadt Nürnberg

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Durchschnittliches Preisniveau für die kreisfreie Stadt Nürnberg aus dem Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Der Bericht weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 2022Gruppe 1987
Zustand: hier sehr gut / neuwertigGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 85 m²Gruppe 74 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sehr gut / neuwertig · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,60 – 14,49 €/m² im Monat, typisch 10,33 €/m² · Stadt Nürnberg (amtlicher Mietenspiegel) (Mietspiegel), 2026

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt (Thon) — 3.666 €/m², Baujahr 1972, 75 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Peter-Henlein-Straße, Steinbühl	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1957	47 m²	durchschnittlich	129.000 €	2.733 €	24.11.2026	3,0 km
Pastoriusstraße, Gleißhammer	Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1952	81 m²	gepflegt	280.000 €	3.457 €	29.09.2026	6,0 km
Volbehrstraße, Erlenstegen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Sonstiges	1987	60 m²	durchschnittlich	211.200 €	3.520 €	04.11.2026	5,0 km
Borkumer Straße, Thon	3-Zimmerwohnung samt Nutzungsmöglichkeit eines TG-Stellplatzes	1972	75 m²	unbewertet	276.000 €	3.666 €	16.03.2027	1,5 km
Tafelfeldstraße, Steinbühl	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2014	72 m²	durchschnittlich	295.000 €	4.092 €	10.09.2026	3,0 km
Haderastraße, Röthenbach b. Schweinau	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2010	71 m²	durchschnittlich	297.000 €	4.213 €	26.11.2026	5,0 km
Rothenburger Straße, Sündersbühl	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2022	105 m²	gepflegt	480.000 €	4.564 €	10.11.2026	2,5 km
Silberstraße, Schniegling	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz (Tiefgarage)	2014	91 m²	durchschnittlich	421.000 €	4.626 €	02.03.2027	2,0 km
Fuchsstraße, Muggenhof	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Kfz-Stellplatz (Tiefgarage), Denkmalschutz	1911	54 m²	durchschnittlich	251.000 €	4.665 €	02.12.2026	2,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Nürnberg, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart