ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Gauting, Bayern

Das Versteigerungsobjekt Frühlingstraße 86 in 82131 Gauting umfasst eine zweigeschossige Doppelhaushälfte nebst Einzelgarage auf einem 410 m² großen Grundstück (Flurstück 868/4). Die Liegenschaft befindet sich in einer ruhigen, durchgrünten Anliegerstraße im östlichen Bereich von Gauting zwischen Würm und Forstenrieder Park. Der S-Bahnhof Gauting mit 20-Minuten-Takt nach München ist ca. 1,8 km entfernt, eine Bürgerbushaltestelle fußläufig in zehn Minuten erreichbar. Die Infrastruktur der Gemeinde bietet vollständige Schul- und Einkaufsangebote bei gleichzeitig hohem Freizeitwert nahe dem Starnberger See. Das Wohnhaus wurde 1989 in solider Ziegelmassivbauweise mit Betondecken und Sparrendachstuhl errichtet. Bei einer Wohnfläche von rd. 129,3 m² gliedert sich das Raumprogramm im Erdgeschoss in Windfang, Diele, Küche, Arbeitszimmer, Gäste-WC sowie einen großzügigen Wohn-Essbereich mit Erker und Zugang zur Westterrasse. Das Obergeschoss bietet drei Schlafzimmer, zwei Balkone, ein Bad, ein separates WC und eine Arbeitsdiele. Der Spitzboden dient als Speicher; das Kellergeschoss umfasst 52,71 m² Nutzfläche inklusive eines beheizbaren Hobbyraums sowie eines nachträglich ausgebauten Duschbads. Die Beheizung erfolgt über eine Ölzentralheizung, deren Brenner erneuert wurde; die sonstige Ausstattung stammt weitgehend aus dem Baujahr. Der bauliche Zustand ist baujahresgemäß, weist jedoch Instandhaltungsrückstände auf: Im Erkerbereich liegt infolge undichter Balkonabdichtungen ein Feuchtigkeitsschaden vor; zudem sind Holzfenster verwittert und Schönheitsreparaturen im gesamten Haus fällig. Grundbuchlich ist das Objekt lastenfrei; in Abteilung II bestehen keine Eintragungen. Das Grundstück ist erschlossen und altlastenfrei gemäß Auskunft des Landratsamts Starnberg. Die Sachverständige konnte das Gebäude von innen und außen besichtigen, wobei der Schuldner der Bildveröffentlichung im Gutachten widersprochen hat. Als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wurde der Instandhaltungsstau mit einem pauschalen Abzug von 15.000 € berücksichtigt. Der Verkehrswert wurde auf Basis zeitnaher Kauffälle im Vergleichswertverfahren mit 960.000 € festgesetzt (entsprechend rd. 7.425 €/m² Wohnfläche) und durch das Sachwertverfahren (930.000 €) gestützt. Für Investoren und Eigennutzer stellt das Objekt eine seltene Gelegenheit dar, in einer wertstabilen Spitzenlage des Landkreises Starnberg Fuß zu fassen. Das Risiko versteckter Mängel ist durch die erfolgte Innenbesichtigung begrenzt, wenngleich Aufwendungen für Bauwerksabdichtung, energetische Sanierung und eventuelle Räumung eingeplant werden müssen.