ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Moosburg an der Isar, Bayern

Das Bewertungsobjekt umfasst das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4 im Dachgeschoss eines voll unterkellerten, viergeschossigen Wohn- und Geschäftshauses am Weingraben 12 in 85368 Moosburg an der Isar. Das Gebäude wurde im Jahr 2014 fertiggestellt und im Jahr 2024 nach WEG in eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss und drei Wohnungen aufgeteilt. Die Liegenschaft befindet sich in zentraler Innenstadtlage unweit des Stadtplatzes (ca. 100 m) sowie in fußläufiger Entfernung zum Bahnhof (ca. 600 m). Die Wohnfläche der 4-Zimmer-Wohnung beläuft sich auf ca. 69,40 m² inklusive hälftiger Balkonfläche. Über eine wohnungsinterne Treppe ist der Dachspitz mit einer Grundfläche von ca. 34,73 m² erreichbar, welcher baurechtlich als Abstellraum (kein Aufenthaltsraum) deklariert ist. Das Gebäude präsentiert sich von außen sowie im Kellergeschoss in einem dem Baujahr 2014 entsprechenden, soliden Allgemeinzustand mit Ziegelmauerwerk, Betondecken und Weishaupt-Gaszentralheizung mit Fußbodenheizung. Eine Innenbesichtigung der Wohnung Nr. 4 sowie des oberen Treppenhauses konnte nicht durchgeführt werden, da die Mieter abwesend waren und der Zutritt verwehrt wurde. Der Ausstattungs- und Erhaltungszustand der Wohnräume sowie der tatsächliche Ausbau des Dachspitzes beruhen somit ausschließlich auf ungeprüften Angaben des Eigentümers. Ein Energieausweis lag für die Wertermittlung nicht vor. Rechtlich ist im Grundbuch in Abteilung II ein Sanierungsverfahren eingetragen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet „Historische Altstadt“), welches stichtagsbezogen vom Gutachter als wertneutral eingestuft wurde. Das Grundstück ist als Bodendenkmalfläche kartiert, ein Einzeldenkmalschutz besteht nicht. Gravierende Risiken ergeben sich aus der WEG-Organisation: Eine Fremdverwaltung existiert nicht, die Verwaltung erfolgt in Eigenregie und es werden weder Hausgeld noch Instandhaltungsrücklagen angespart. Zudem verfügt die Wohnung über keinen Stellplatz, was im innerstädtischen Bereich problematisch ist. Der bestehende Mietvertrag über angeblich 1.050 € monatlich nettokalt lag der Gutachterin nicht vor. Der Verkehrswert wurde primär aus dem Vergleichswertverfahren (vorläufiger Vergleichswert 340.000 € auf Basis von 4.900 €/m² Wohnfläche) zuzüglich eines pauschalen Zuschlags für den höherwertig ausgebauten Dachspitz in Höhe von 30.000 € abgeleitet und auf insgesamt 370.000 € festgesetzt. Unterstützend ergab das Ertragswertverfahren einen Wert von 342.000 €. Aufgrund der verweigerten Besichtigung, des rechtlich nicht als Aufenthaltsraum genehmigten Dachspitzes und der unstrukturierten WEG-Verhältnisse sollten Bietinteressenten entsprechende Risikoabschläge und Rücklagenbedarfe in ihre Gebotskalkulation einbeziehen.