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ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Teunz, Bayern

Amtsgericht AmbergAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 116 Tagen

Di., 16.02.2027 · 09:00 Uhr

Verkehrswert

116.000 €

Wohnfläche

112,16 m²

Grundstück

1.552 m²

Baujahr

1930

Weiherhäusl 2, 92552 TeunzKarteGoogle Maps
Belegung: leerstehendZustand: Stark sanierungsbedürftig
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KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1930 · leerstehend

Versteigert wird ein leerstehendes, älteres Einfamilienhaus mit Scheunenanbau auf einem 1.552 m² großen Grundstück in ländlicher Ortsrandlage von Teunz (Ortsteil Weiherhäusl). Das Gebäude aus den vermutlich 1930er-Jahren wurde 1992 umgebaut und erweitert, weist jedoch einen erheblichen Sanierungsbedarf sowie gravierenden Instandhaltungsstau mit geschätzten Mängelbeseitigungskosten von rund 67.000 € auf. Die Wohnfläche beträgt ca. 112 m² zuzüglich ca. 110 m² Nutzfläche, wobei die vorhandenen Heizungsanlagen (Öl und Scheitholz) laut Kaminkehrer bereits seit 2021/2022 stillgelegt sind. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 116.000 €. Da der Zuschlag in einem früheren Termin nach § 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen 5/10- und 7/10-Wertgrenzen im anstehenden Versteigerungstermin weggefallen.

50

Biet-Score

Vorsicht · 50 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet Handwerkern oder versierten Eigennutzern eine günstige Einstiegsmöglichkeit in Wohneigentum mit großem Grundstück, kommt jedoch nur für Investoren in Betracht, die das erhebliche Sanierungsvolumen von mindestens 67.000 € stemmen können. Schwer wiegen vor allem die stillgelegte Heizungsanlage, Feuchtigkeitsschäden im Untergeschoss sowie die unvollständige Besichtigung des Scheunenanbaus. Ein Gebot sollte daher streng auf Basis einer Gesamtkalkulation inklusive Kernsanierung und Heizungserneuerung abgegeben werden, wobei der Wegfall der Wertgrenzen Verhandlungsspielraum nach unten eröffnet.

Chancen

7

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung gelangt ein freistehendes, älteres Einfamilienhaus mit Scheunenanbau auf dem 1.552 m² großen Flurstück 403 in Weiherhäusl 2, einem Weiler der oberpfälzischen Gemeinde Teunz (Landkreis Schwandorf). Das Grundstück liegt am südlichen Ortsrand in Hanglage mit Ausrichtung nach Südosten und grenzt direkt an landwirtschaftliche Nutzflächen an. Die öffentliche Erschließung über Wasser und Kanal ist laut Verwaltungsgemeinschaft Oberviechtach vollständig bezahlt. Einkaufs- und Bildungseinrichtungen befinden sich nicht am Ort, sondern im rund 5 km entfernten Oberviechtach bzw. in Schwandorf. Das Wohnhaus wurde vermutlich in den 1930er-Jahren in Massivbauweise errichtet und im Jahr 1992 durch einen Ausbau des Dachgeschosses sowie die Errichtung eines Balkons erweitert. Die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 112 m², aufgeteilt auf Erd- und Dachgeschoss, ergänzt um ca. 110 m² Nutzfläche in Teilkeller und Scheunenanbau. Das Gebäude befindet sich in einem stark abgewohnten, sanierungsbedürftigen Zustand. Sowohl der Öl-Niedertemperaturkessel (Baujahr 1991) als auch der Scheitholzkessel (Baujahr 1997) wurden bereits 2021/2022 durch den Kaminkehrer stillgelegt. Im Teilkeller treten Feuchtigkeitsschäden auf, die Fenster und Sanitärinstallationen sind großteils abgängig, und der Schall- sowie Wärmeschutz entspricht in keiner Weise aktuellen Standards. Der Gutachter beziffert den Instandhaltungs- und Sanierungsaufwand auf rund 67.000 €. In Abteilung II des Grundbuchs lastet ein Rohrleitungsrecht für die Gemeinde Zeinried, welches laut behördlicher Auskunft jedoch löschungsreif ist, da die Wasserleitung mittlerweile im öffentlichen Straßenraum verläuft. Der Sachverständige konnte das Wohnhaus von innen besichtigen, zum Scheunenanbau war der Zutritt jedoch verwehrt. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Laut Bekanntmachung des Amtsgerichts Amberg wurde der Zuschlag in einem früheren Termin nach § 85a ZVG versagt, womit die Wertgrenzen für den anstehenden Termin aufgehoben sind. In der Gesamtschau eignet sich die Immobilie vorrangig für versierte Sanierer oder Eigennutzer mit handwerklichen Eigenleistungsmöglichkeiten, sofern ausreichende Liquidität für eine Neugestaltung der Gebäudetechnik und energetische Ertüchtigung vorhanden ist. Reine Kapitalanleger müssen den hohen Instandhaltungsstau und die einfache Mietnachfrage der ländlichen Lage kritisch gegen die Sanierungskosten abwägen.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Leerstehend
Besichtigung
Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Schwandorf von Zeinried Gemarkung Zeinried Flurstück 403 Wirtschaftsart u. Lage Gebäude- und Freifläche Anschrift Weiherhäusl 2 Hektar 0,1552 Blatt 393 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Altes Einfamilienhaus, Anbauscheune in einfacher Holzbauweise, Baujahr unbekannt, vermutlich um 1930er Jahre, 1992 teilweise an- und umgebaut, einfache bis mittlere, stark ländlich geprägte dörfliche Wohnlage, ungepflegte bis nicht angelegte Außenanlagen mit kleiner Streuobstwiese, diverse Feuchtigkeitsschäden im Teil-Kellergeschoss vorhanden, insgesamt einfacher bis mittlerer, sanierungsbedürftiger Zustand mit Instandhaltungsstau,

Hinweise zur Datenlage
  • Solide Dokumentenlage bestehend aus Terminsbestimmung, Deckseite und gekürztem Verkehrswertgutachten. Im Gutachten fehlt der Scheuneninnenbereich, und der genaue Bodenrichtwert wurde im Textauszug nicht explizit genannt.
  • Gut für das Wohnhaus (vollständige Innen- und Außenbesichtigung), jedoch eingeschränkt für den Scheunenanbau, da kein Innenzutritt möglich war.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

  • Aktuellen Leerstand belegen
  • Schlüssel- und Zugangslage klären
  • Innenzustand gegen Gutachten prüfen
  • Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis
Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot
Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben19 von 23
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
0001 K 0061/2025
Amtsgericht
Amberg
Bundesland
Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart
Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit
16.02.2027 · 09:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart
Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Leerstehend
Besichtigungsstatus
Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr
1930

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
116.000 €
Wohnfläche
112,16 m²
Nutzfläche
109,53 m²
Grundstücksfläche
1.552 m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Weiherhäusl
Hausnummer
2
PLZ
92552
Ort
Teunz
Stadtteil
Weiherhäusl
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 2 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 1.034 Euro pro Quadratmeter. Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Schwandorf: 2.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, Durchschnittspreis — ein einzelner Wert, keine Spanne. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.147 bis 1.967 Euro, Median 1.492 Euro. 8 Vergleichsfälle zwischen 785 und 2.133 Euro pro Quadratmeter, 6 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 112 m² Wohnfläche · Baujahr 1930 · Zustand sanierungsbedürftig

Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Schwandorf

2.100 €/m²Durchschnittspreis in €/m² Wohnfläche

Spanne
weist die Quelle nicht aus
Dieses Objekt
-51 % unter diesem Wert
Quelle
Immobilienmarkt Bayern 2026, Herausgeber: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern
Stand
2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.492 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne
1.147 – 1.967 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-31 % unter dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Für diese Gemeinde liegt keine amtliche Preisspanne vor. Gezeigt wird das durchschnittliche Preisniveau für den Landkreis Schwandorf laut Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und keine Bandbreite.
In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 35 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1930 gegenüber typisch 1966).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Schwandorf

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage
Durchschnittliches Preisniveau für den Landkreis Schwandorf aus dem Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Der Bericht weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage
9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1930Gruppe 1966
Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 112 m²Gruppe 170 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,06 – 10,66 €/m² im Monat, typisch 8,63 €/m² · angesetzt in 116 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

8 von 9 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 6,0 km entfernt — 785 €/m², renovierungsbedürftig / einfach, 293 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Sailergasse, OberviechtachZweifamilienhaus—293 m²renovierungsbedürftig / einfach230.000 €785 €17.12.20266,0 km
Am Pfarrberg, HäuslernZweifamilienhaus1966170 m²sanierungsbedürftig195.000 €1.147 €15.10.202615,0 km
Katzdorf, KatzdorfEinfamilienhaus1979206 m²durchschnittlich300.000 €1.456 €01.09.202618,0 km
Pirk, OberviechtachEinfamilienhaus—101 m²unbewertet150.700 €1.492 €26.05.2026unbekannt
Reutinger Weg, Steinberg am SeeEinfamilienhaus1975252 m²sanierungsbedürftig402.000 €1.595 €06.10.202630,0 km
Johann-Sebastian-Bach-Straße, WöllandZweifamilienhaus1930153 m²sanierungsbedürftig301.000 €1.967 €04.02.202740,0 km
Heimstätte, HeimstättensiedlungEinfamilienhaus1937223 m²renovierungsbedürftig / einfach440.000 €1.973 €22.09.202620,0 km
Pfaffenberg, Steinberg-SüdEinfamilienhaus1991137 m²sanierungsbedürftig292.200 €2.133 €29.09.202630,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Schwandorf, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Laut Bekanntmachung: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung

Ein Gläubiger betreibt die Versteigerung, um eine Forderung durchzusetzen. Rechte, die ihm im Grundbuch im Rang vorgehen, bleiben bestehen und kommen zum Gebot hinzu.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Zu diesem Verfahren ist bereits ein früherer Termin belegt

Am 7. Juli 2026 stand dasselbe Objekt schon einmal zur Versteigerung. Ob die Wertgrenzen der §§ 74a/85a ZVG dadurch weggefallen sind, hängt davon ab, warum jener Termin ohne Zuschlag endete: Scheiterte er an den Grenzen, gelten sie im kommenden Termin nicht mehr — wurde er nur verlegt, gelten sie weiter.

Aus unserer eigenen Terminbeobachtung, nicht aus der Bekanntmachung — das Gericht äußert sich dazu nicht. Maßgeblich ist allein die Auskunft des Amtsgerichts; die Frage entscheidet über den gesamten Bietrahmen.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 20.10.2026, 23:05

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