ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Aarbergen, Hessen

Das Versteigerungsobjekt betrifft einen 89/1.000 Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück Schöne Aussicht 10 in 65326 Aarbergen-Michelbach, gekoppelt mit dem Sondereigentum an der Erdgeschosswohnung Nr. 4 sowie einem Kellerraum. Das zugehörige Gesamtgrundstück hat eine Größe von 1.163 m² (Flurstücke 34/7 und 34/8). Aarbergen-Michelbach bietet eine gute, ruhige Wohnlage im Ortskern mit mäßiger Verkehrslage. Die Erschließung erfolgt über die Karlsbader Straße und einen schmalen Zufahrtsweg, während die eigentliche Postanschrift nur fußläufig über eine öffentliche Treppe erreichbar ist. Das Gebäude wurde um das Jahr 1960 in massiver Bauweise errichtet und verfügt über drei Vollgeschosse sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Da dem Sachverständigen kein Zugang zum Sondereigentum gewährt wurde, konnte keine Innenbesichtigung stattfinden. Das Gutachten unterstellt daher eine dem Baujahr entsprechende, normale Ausstattung und einen zweckmäßigen Grundriss gemäß Baubeschreibung. Die Außenfenster bestehen aus Kunststoff mit Isolierverglasung und Kunststoffrollläden. Während die Außenfassade vor Kurzem gestrichen wurde, ist die Dacheindeckung in absehbarer Zeit erneuerungsbedürftig. Hierfür wurde im Gutachten ein pauschaler Risikoabschlag von 2.500 EUR vorgenommen. Rechtlich ist das Grundbuch in Abteilung II mit zwei beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten belastet, die ein Energieversorgungserdkabel-, Gasleitungs- und Holzmastrecht sichern. Diese Rechte sind im Rahmen von Zwangsversteigerungen üblich und mindern die Verwertbarkeit in der Regel nicht erheblich. Ein weitaus größeres wirtschaftliches Risiko stellt der unklare Zustand im Inneren der Wohnung dar, der von altersgerecht bis hin zu stark sanierungsbedürftig reichen kann. Der Sachwert wurde nicht ermittelt, der Verkehrswert von 64.500 EUR wurde primär über das Ertragswertverfahren hergeleitet. Aus Investorensicht ist dieses Objekt als risikoreich, aber chancenreich einzustufen. Bei Erreichen der veranschlagten Marktmiete von 7,00 EUR/m² (420 EUR monatlich bzw. 5.040 EUR jährlich) lässt sich eine Bruttomietrendite von ca. 7,8 % erzielen. Aufgrund des Modernisierungsbedarfs am Gemeinschaftsdach und der unvollständigen Datenlage bezüglich des Wohnungsinneren sollten Bieter im Versteigerungstermin deutliche Sicherheitsabschläge einkalkulieren. Ein Kauf deutlich unter dem Verkehrswert bietet eine solide Ausgangslage zur Hebung von Wertpotenzialen.