ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Darmstadt, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Bernhardstraße 39 befindet sich in mittlerer Ortslage des Darmstädter Stadtteils Arheilgen auf einem 435 m² großen, ebenen Grundstück. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein ca. 1959/1960 in Massivbauweise errichtetes, älteres Dreiparteienwohnhaus als Doppelhaushälfte, ergänzt um eine massive Garage mit anschließendem Abstellraum und Überdachung. Die Wohnfläche verteilt sich mit insgesamt rund 207,60 m² auf das Erdgeschoss (ca. 76,27 m² mit Wintergarten), das Obergeschoss (ca. 74,24 m² mit Balkon) sowie das ausgebaute Dachgeschoss (ca. 57,09 m²). Der Bodenrichtwert liegt zum Stichtag 01.01.2026 bei 850 €/m², was einem reinen Bodenwert von 370.000 € entspricht. Der bauliche Zustand wird im Gutachten als durchschnittlich, jedoch mit erheblichem Instandhaltungs- und Modernisierungsstau beschrieben. Beheizt wird die Immobilie über unzeitgemäße Elektronachtspeicherheizungen; Warmwasser wird dezentral über Durchlauferhitzer bereitgestellt. Es besteht eine mangelnde Wärmeisolierung der Außenhülle, des Daches und der älteren Kunststoff-Isolierglasfenster. Im Dachgeschoss sind nach Leerstand und vormaliger Nutzung als Raucherwohnung umfassende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an Böden, Wänden, Decken und Elektrik erforderlich. Feuchtigkeits- und Putzschäden zeigen sich zudem im Kellersockelbereich. Der Gutachter berücksichtigt diese Mängel mit einem pauschalierten Gesamtabzug von 200.000 €. Rechtlich und baurechtlich bestehen besondere Umstände: Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei und das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Jedoch wurde das Gebäude 1959 ursprünglich als Zweifamilienhaus genehmigt; der 1960 genehmigte Dachausbau sah nach Aktenlage keinen expliziten Ausbau zu einer eigenständigen dritten Wohneinheit vor. Zudem stehen für drei Wohnungen baurechtlich zu wenige Kfz-Stellplätze zur Verfügung. Die Einheiten im EG und OG sind vermietet (EG Kaltmiete 700 €/Monat, OG Bruttomiete 940 €/Monat), wodurch sich im Ertragswert eine Mietbarwertdifferenz von rund 22.800 € ergab. Der finale Verkehrswert wurde auf 510.000 € festgesetzt. Er basiert auf der Gewichtung von Ertragswert (546.000 €) und Sachwert (554.000 €), von deren Mittelwert (550.000 €) ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 7,5 % für Unwegbarkeiten der Modernisierung im vermieteten Zustand in Abzug gebracht wurde. Für Kapitalanleger stellt das Objekt ein interessantes Entwicklungsprojekt dar, setzt jedoch eine detaillierte Sanierungsplanung und Klärung des baurechtlichen Bestands voraus.