KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz · Bj. 1900 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein teilunterkellertes Mehrfamilienwohnhaus mit Anbauten, Nebengebäude, Scheune und Doppelgarage auf einem 913 m² großen Zweifrontengrundstück in 61389 Schmitten-Arnoldshain (Reifenberger Weg 1). Das Wohngebäude weist eine Gesamtwohnfläche von rund 218 m² auf, aufgeteilt auf drei Wohneinheiten im Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Das ursprüngliche Baujahr liegt vermutlich vor 1900, Ergänzungen erfolgten um 1992 (Treppenhaus/Anbau) sowie 2006 (Wintergarten). Die Einheiten im Ober- und Dachgeschoss sind vermietet (Ist-Miete zusammen 770,00 € monatlich), während das Erdgeschoss eigengenutzt wird. Der bauliche Zustand ist sanierungs- und modernisierungsbedürftig mit erheblichem Unterhaltungsstau an sämtlichen Gebäudeteilen. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 245.000,00 € zum Stichtag 04.11.2025.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich an handwerklich erfahrene Investoren, Bauträger oder Eigennutzer, die das erhebliche Sanierungs- und Nachverdichtungspotenzial des großzügigen Grundstücks heben können. Trotz des niedrigen Verkehrswerts von 245.000,00 € erfordert die Immobilie substanzielle Investitionen von geschätzt mindestens 285.000,00 € in Modernisierung und Schadensbeseitigung. Vor Gebotsabgabe sollten Bieter zwingend die Klärung der offenen KAG-Beiträge (ca. 17.000,00 €) mit der Gemeinde Schmitten herbeiführen und eine detaillierte Bauschadensbegutachtung einplanen.

Chancen

7

Mietpotenzial +184 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (770 € -> 2.185 € p. M.).

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 8 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist ein bebautes Grundstück im Reifenberger Weg 1 in 61389 Schmitten, Ortsteil Arnoldshain. Das Grundstück (Flurstück 198/4) umfasst 913 m² in Hanglage und ist als Zweifrontengrundstück situiert, wobei die tatsächliche Erschließung vor Ort über die Hattsteiner Straße erfolgt. Der bauliche Bestand umfasst ein teilunterkellertes Wohnhaus mit Anbauten, ein massives Nebengebäude, eine Fachwerkscheune sowie eine freistehende Doppelgarage. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 218 m², verteilt auf drei Wohneinheiten im Erdgeschoss (ca. 109 m²), Obergeschoss (ca. 64 m²) und Dachgeschoss (ca. 45 m²). Das Wohnhaus stammt im Ursprung vermutlich aus der Zeit vor 1900 in Fachwerkbauweise, wurde massiv erweitert und um 1992 durch ein separates Treppenhaus ergänzt; um 2006 kam ein beheizter Wintergarten hinzu. Der Bau- und Unterhaltungszustand wird als normal bis mäßig mit erheblichem Unterhaltungsstau eingestuft. Zu den festgestellten Mängeln zählen Feuchtigkeitsschäden, Rissbildungen, erneuerungsbedürftige Fenster und Hauseingangstüren sowie eine veraltete Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1992 mit Öltanks von 1979. Für notwendige Modernisierungen setzte der Sachverständige pauschal 250.000,00 € und für Unterhaltungsbesonderheiten 35.000,00 € als wertmindernde Abschläge an. In rechtlicher Hinsicht ist in Abteilung II lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Im Baulastenverzeichnis existiert eine Abstandsflächenbaulast zu Gunsten des Bewertungsgrundstücks zulasten des Nachbarflurstücks 198/3. Ein wesentliches finanzielles Risiko stellen offene Kommunalabgaben (KAG) in Höhe von ca. 17.000,00 € dar, die laut Gutachten aus dem Versteigerungserlös gedeckt werden sollen, andernfalls aber wertrelevant nachwirken könnten. Die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss sind vermietet und weisen einen temporären Underrent auf; das Erdgeschoss wird eigengenutzt. Das Wertgutachten leitet den Verkehrswert kombiniert aus Ertragswert (247.000,00 €) und Sachwert (248.000,00 €) ab und setzt ihn auf 245.000,00 € fest. Die Immobilie bietet insbesondere für Sanierer und Kapitalanleger mit handwerklichen Kapazitäten interessante Perspektiven, bedingt jedoch eine stringente Kalkulation der Beseitigungskosten für den massiven Sanierungsstau sowie die Prüfung der mietvertraglichen und beitragsrechtlichen Rahmenbedingungen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Grundstück, bebaut mit einem Wohnhaus mit Anbauten, Nebengebäude, Scheune und Garage

Hinweise zur Datenlage

Umfassendes 82-seitiges Verkehrswertgutachten mit vollständiger Ertrags- und Sachwertermittlung sowie nachvollziehbarer Fotodokumentation. Alle wesentlichen Objektdaten sind fundiert belegt.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung am 04.11.2025 durchgeführt; lediglich der Dachraum war nicht einsehbar.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0095 K 0102/2025
Amtsgericht: Königstein im Taunus
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 08.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 245.000 €
Wohnfläche: 217,99 m²
Nutzfläche: 222,6 m²
Grundstücksfläche: 913 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 913 m²
Bodenrichtwert: 130 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 118.690 €913 m² × 130 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Reifenberger Weg
Hausnummer: 1
PLZ: 61389
Ort: Schmitten
Stadtteil: Arnoldshain

Weitere Angaben aus dem Gutachten23 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 7 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 218 m² Wohnfläche · Baujahr 1900 · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Schmitten	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.540 €/m²typischer Wert	2.567 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	3.278 – 3.540 €/m²	1.999 – 7.474 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-68 % unter dem typischen Wert	-56 % unter dem Median¹
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Schmitten

3.540 €/m²typischer Wert

Spanne: 3.278 – 3.540 €/m²
Dieses Objekt: -68 % unter dem typischen Wert
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.567 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 1.999 – 7.474 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -56 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 75 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1900 gegenüber typisch 1975).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Schmitten	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Schmitten

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1900Gruppe 1975
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 218 m²Gruppe 165 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 10,27 – 15,28 €/m² im Monat, typisch 12,00 €/m² · angesetzt in 11 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Kirchstraße, Wernborn	Einfamilienhaus, Sonstiges	1975	157 m²	renovierungsbedürftig / einfach	303.000 €	1.930 €	15.01.2027
Erbismùhler Weg, Altweilnau	Einfamilienhaus	1978	158 m²	durchschnittlich	320.000 €	2.022 €	08.09.2026
Friedrich-Ludwig-Jahn-Str., Anspach	Einfamilienhaus	1969	172 m²	sanierungsbedürftig	390.000 €	2.263 €	09.10.2026
Dürerstraße, Anspach	Einfamilienhaus	1983	209 m²	renovierungsbedürftig / einfach	600.000 €	2.871 €	25.09.2026
Hans-Rother-Steg, O	Einfamilienhaus, Kfz-Stellplatz	—	157 m²	unbewertet	1.140.000 €	7.282 €	14.08.2026
Hans-Rother-Steg, Oberursel	Einfamilienhaus, Kfz-Stellplatz	2002	157 m²	durchschnittlich	1.260.000 €	8.049 €	14.08.2026
Am Eichbühel, Schönberg	Einfamilienhaus	1936	268 m²	durchschnittlich	2.850.000 €	10.634 €	17.11.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 24

Bodenrichtwert: 130 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 913 m²
Anteiliger Bodenwert: 118.690 €
Verkehrswert: 245.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2,06
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 126.310 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 24 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert118.690 €

Gebäude / Wohnung126.310 €

Verkehrswert245.000 €

Rechenweg

Flächenanteil: 913 m² Gesamtgrundstück = 913 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 913 m² × 130 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 268 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 268 €/m² / 130 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 245.000 € − 118.690 € = 126.310 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart