ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Maintal, Hessen

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist ein 12,62/1.000-Miteigentumsanteil an dem 5.411 m² großen Grundstück Flurstück 163 in der Adalbert-Stifter-Straße 35 im Maintaler Stadtteil Bischofsheim, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 411 im 4. Obergeschoss. Die Liegenschaft befindet sich in einem wohnwirtschaftlich geprägten Umfeld in verkehrsgünstiger Lage mit schneller Anbindung an die A66 sowie den Bahnhof Maintal-West. Die 3-Zimmer-Wohnung bietet gemäß vorliegender Teilungserklärung eine Wohnfläche von ca. 62,95 m² und verfügt über einen nach Westen orientierten Balkon sowie ein Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum. Das Gebäude wurde 1973 als fünfgeschossiges Mehrfamilienhaus mit 79 Eigentumswohnungen errichtet und verfügt über eine Aufzugsanlage sowie eine verputzte Massivfassade. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wird gutachterlich als mittel und altersgemäß beschrieben; das Flachdach erhielt 2015 eine moderne Dämmung. Der energetische Zustand (Effizienzklasse E, Endenergieverbrauch 153,5 kWh/(m²·a)) ist geprägt von einer ca. 25 Jahre alten Öl-Zentralheizung sowie bereichsweise im Treppenhaus vorhandenen Glasbausteinen. Da dem Sachverständigen der Zutritt zur Wohnung verwehrt blieb, sind der Erhaltungszustand und der Ausstattungsstandard der Innenräume unbekannt. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II des Grundbuchs lastenfrei; eingetragen ist lediglich der verfahrensgegenständliche Zwangsversteigerungsvermerk. Baulasten bestehen keine, und das Grundstück ist im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche erfasst. Das Sondereigentum wird laut Feststellungen am Besichtigungstag augenscheinlich durch den bisherigen Eigentümer bewohnt, sodass ein Erwerber sich auf ein potenzielles Räumungsverfahren einstellen muss. Die Hausverwaltung wies für das Jahr 2024 jährliche Vorschüsse von 3.380,37 € sowie eine anteilige Gemeinschaftsrücklage von rund 359.000 € aus. Der Verkehrswert wurde vom Amtsgericht Hanau gestützt auf das Sachverständigengutachten auf 130.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung stützt sich primär auf das Ertragswertverfahren mit einer nachhaltigen Marktmiete von 9,40 €/m² und beinhaltet einen 7,5%igen Sicherheitsabschlag für den nicht überprüfbaren Innenzustand. Bei einem Verkehrswertniveau von knapp 2.070 €/m² bietet die Einheit ein solides Wertpotenzial, sofern Bieter ausreichende Reserven für Innenmodernisierungen und die Wohnungsübernahme vorhalten.