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ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Volkmarsen, Hessen

Amtsgericht KorbachAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 13 Tagen

Fr., 06.11.2026 · 09:30 Uhr

Verkehrswert

69.900 €

Wohnfläche

125 m²

Grundstück

148 m²

Baujahr

1920

Hortweg 14, 34471 VolkmarsenKarteGoogle Maps
Belegung: vermietet
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1920 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein zweigeschossiges, freistehendes Einfamilienhaus (Fachwerkbau auf Bruchsteinsockel) mit ausgebautem Dachgeschoss in Volkmarsen-Külte. Die geschätzte Wohnfläche beträgt ca. 125 m² bei einer Grundstücksgröße von 148 m². Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 69.900,00 €, ermittelt im Sachwertverfahren ohne Berücksichtigung eines im Grundbuch eingetragenen Wohnungsrechts (Wert ca. 67.000,00 €). Das Objekt konnte vom Sachverständigen ausschließlich von außen besichtigt werden; der bauliche Zustand wirkt von außen befriedigend mit geringfügigem Unterhaltungsstau. Die gesetzlichen Wertgrenzen (§§ 74a, 85a ZVG) sind in einem früheren Termin bereits weggefallen.

43

Biet-Score

Vorsicht · 43 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich aufgrund der bestehenden Belastungen primär für risikobereite Investoren oder Eigennutzer, die die rechtliche Situation des Wohnungsrechts im Vorfeld klären können. Der Wegfall der Wertgrenzen bietet ein rechnerisch günstiges Erwerbspotenzial, dem jedoch erhebliche Unwägbarkeiten bezüglich des Innenzustands und bestehender Rechte gegenüberstehen. Vor Gebotsabgabe sollte beim Vollstreckungsgericht zwingend das geringste Gebot eingesehen werden, um zu prüfen, ob das Wohnungsrecht bestehen bleibt oder erlischt.

Chancen

5

  • Geringes absolutes Einstiegspreisniveau mit einem festgesetzten Verkehrswert von 69.900,00 €.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt ist ein im Ortskern von Volkmarsen-Külte (Hortweg 14) gelegenes, freistehendes Wohnhaus auf einem 148 m² großen Grundstück. Das Gebäude wurde schätzungsweise um 1920 in Fachwerkbauweise auf einem massiven Sockelgeschoss errichtet und verfügt über zwei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche wird überschlägig auf rund 125 m² geschätzt, bei einer Bruttogrundfläche von etwa 252 m². Die Umgebung ist durch eine historisch gewachsene, gemischte und dörfliche Hofstellenbebauung geprägt. Das Gebäude wurde von außen augenscheinlich teilweise modernisiert; unter anderem wurden isolierverglaste Kunststofffenster eingesetzt und die Dacheindeckung mit Ton- bzw. Betonsteinen erneuert. Da der Sachverständige jedoch keinen Zutritt zum Gebäudeinneren erhielt, beruhen Aussagen zur Haustechnik (angegebene Gaszentralheizung), zu den Sanitärinstallationen und zum Innenausbau auf Vermutungen und Angaben beim Ortstermin. Der Keller aus Bruchsteinmauerwerk weist sehr niedrige Deckenhöhen auf; Abdichtungsmaßnahmen sind unbekannt. Äußerlich zeigt sich ein geringfügiger Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. Rechtlich ist das Grundstück mit einem Wohnungsrecht in Abteilung II des Grundbuchs belastet, dessen Wert gutachterlich auf rund 67.000,00 € geschätzt wurde. Das Anwesen liegt zudem im Geltungsbereich einer denkmalgeschützten Gesamtanlage (Ensembleschutz). Im Altlastenkataster des RP Kassel sind keine relevanten Eintragungen verzeichnet. Da in einem vorangegangenen Termin bereits ein Zuschlag nach §§ 74a, 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Mindestbiete- und Wertgrenzen im anberaumten Termin nicht mehr anzuwenden. Investoren sollten beachten, dass der Erwerb ohne Kenntnis des Innenzustands und vor allem mit der Klärung des Schicksals des eingetragenen Wohnungsrechts im Versteigerungstermin steht. Bleibt das Wohnungsrecht bestehen, reduziert sich der wirtschaftliche Nutzwert des Hauses drastisch. Ein Einstieg kommt daher nur unter detaillierter Einsicht in die Versteigerungsbedingungen und das geringste Gebot infrage.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Vermietet
Besichtigung
Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

lfd. Nr. 1, Gemarkung Külte, Flur 1, Flurstück 331/1, Gebäude- und Freifläche, Hortweg 14, 148 qm

Hinweise zur Datenlage
  • Es liegt ein 8-seitiges Exposé des Gutachters sowie die amtliche Bekanntmachung vor. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten mit detaillierter Sachwertberechnung ist in den Unterlagen nicht enthalten.
  • Nur Außenbesichtigung möglich gewesen; Zustand, Leitungen und Aufteilung der Innenräume sind ungeprüft und basieren auf Annahmen.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

  • Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
  • Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
  • Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
  • Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis
Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot
Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben19 von 24
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
0011 K 0016/2024
Amtsgericht
Korbach
Bundesland
Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart
Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger)
Wüstenrot Bausparkasse AG (Bank)70801 KornwestheimAngabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit
06.11.2026 · 09:30 Uhr
!

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart
Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Vermietet
Besichtigungsstatus
Nur außen
Baujahr
1920

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
69.900 €
Wohnfläche
125 m²
Grundstücksfläche
148 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Hortweg
Hausnummer
14
PLZ
34471
Ort
Volkmarsen
Stadtteil
Külte
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 559 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 1.585 bis 1.792 Euro, typisch 1.651 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 735 bis 1.144 Euro, Median 813 Euro. 7 Vergleichsfälle zwischen 481 und 2.129 Euro pro Quadratmeter, 3 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Dieses Objekt559 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 125 m² Wohnfläche · Baujahr 1920 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

Üblicher Marktpreis · Volkmarsen

1.651 €/m²typischer Wert

Spanne
1.585 – 1.792 €/m²
Dieses Objekt
-66 % unter dem typischen Wert
Quelle
Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand
2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

813 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne
735 – 1.144 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-31 % unter dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.
Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Üblicher Marktpreis · Volkmarsen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage
8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1920Gruppe 1900
Zustand
hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 125 m²Gruppe 171 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,67 – 11,01 €/m² im Monat, typisch 8,51 €/m² · angesetzt in 210 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²Termin
Schweinsbühler Straße, RhenaEinfamilienhaus mit Nebengebäude und Garage1848270 m²sanierungsbedürftig130.000 €481 €09.10.2026
Riedweg, Allendorf (Eder)land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück, Einfamilienhaus1900173 m²sanierungsbedürftig137.300 €794 €23.09.2026
Unterstraße, EhringenZweifamilienhaus1787166 m²durchschnittlich132.000 €795 €23.10.2026
Bergstraße, KleinernEinfamilienhaus—301 m²stark sanierungsbedürftig250.000 €831 €25.08.2026
Böhlstraße, BromskirchenDoppelhaushälfte, Garage—150 m²unbewertet145.000 €967 €19.08.2026
Moischeider Straße, Gemünden (Wohra)Einfamilienhaus—169 m²unbewertet283.000 €1.675 €24.06.2026
Straße von Arrou, BromskirchenEinfamilienhaus2022177 m²gepflegt376.000 €2.129 €04.11.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Waldeck-Frankenberg, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Laut Bekanntmachung: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung

Ein Gläubiger betreibt die Versteigerung, um eine Forderung durchzusetzen. Rechte, die ihm im Grundbuch im Rang vorgehen, bleiben bestehen und kommen zum Gebot hinzu.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Zu diesem Verfahren ist bereits ein früherer Termin belegt

Am 28. August 2026 stand dasselbe Objekt schon einmal zur Versteigerung. Ob die Wertgrenzen der §§ 74a/85a ZVG dadurch weggefallen sind, hängt davon ab, warum jener Termin ohne Zuschlag endete: Scheiterte er an den Grenzen, gelten sie im kommenden Termin nicht mehr — wurde er nur verlegt, gelten sie weiter.

Aus unserer eigenen Terminbeobachtung, nicht aus der Bekanntmachung — das Gericht äußert sich dazu nicht. Maßgeblich ist allein die Auskunft des Amtsgerichts; die Frage entscheidet über den gesamten Bietrahmen.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 29.09.2026, 23:29

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