KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1994 · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein freistehendes, massiv errichtetes Einfamilienhaus mit Garage in 31855 Aerzen (Ortsteil Grießem) mit einer Wohnfläche von ca. 114 m² auf einem 666 m² großen Grundstück. Das Objekt aus dem Baujahr 1994 ist voll unterkellert, verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und ist aktuell leerstehend. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 171.000,00 €. Da in einem früheren Termin der Zuschlag nach §§ 74a / 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Mindestbaugrenzen aufgehoben, sodass ein Zuschlag auch unterhalb von 50 % des Verkehrswertes möglich ist. Das Gebäude weist einen durchschnittlichen, baujahrestypischen Zustand ohne bisherige Modernisierungen auf, zeigt jedoch Sanierungsbedarf bezüglich Feuchtigkeit/Schimmel im Keller sowie einer veralteten Ölheizung.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie eignet sich für handwerklich versierte Eigennutzer oder Value-Add-Investoren, die ein freistehendes Einfamilienhaus im ländlichen Einzugsgebiet von Hameln und Bad Pyrmont suchen. Besondere Attraktivität erhält das Verfahren durch den Wegfall der 5/10- und 7/10-Wertgrenzen, was einen Erwerb mit deutlichem Sicherheitsabschlag ermöglicht. Vor Gebotsabgabe sollten jedoch die notwendigen Investitionen für Heizungstausch, Schimmelbeseitigung im Keller und energetische Ertüchtigung einkalkuliert werden.

Chancen

6

Wegfall der gesetzlichen Bietgrenzen (§§ 74a, 85a ZVG), wodurch ein Erwerb auch unter 50 % des Verkehrswertes möglich ist.
Freistehendes Massivhaus mit gutem Raumzuschnitt auf einem 666 m² großen Eigentumsgrundstück in ruhiger Wohnlage.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein 1994 in Massivbauweise errichtetes, freistehendes Einfamilienhaus mit zugehöriger massiver Garage auf einem 666 m² großen Grundstück am Höhenweg 25 im Ortsteil Grießem des Fleckens Aerzen (Kreis Hameln-Pyrmont). Die Wohnfläche beträgt ca. 114 m², ergänzt durch ca. 13 m² Nutzfläche im Wohnhaus und ca. 28 m² in der Garage. Die Liegenschaft befindet sich am Ortsrand in einem reinen Wohngebiet mit offener Bauweise und verkehrsberuhigter Anliegerstraße. Die Topografie weist eine von der Straße abfallende Hanglage auf. Das eingeschossige Wohnhaus verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss, ist voll unterkellert (inklusive Kellerteilausbau) und außen mit Verblendklinkermauerwerk versehen. Die Beheizung und Warmwasserbereitung erfolgen über eine Öl-Zentralheizung aus dem Errichtungsjahr 1994 mit innenliegendem Kunststofftank. Der bauliche Gesamtzustand wird als normal und baujahresgemäß eingestuft; Modernisierungen haben bislang nicht stattgefunden. Im Rahmen der Innenbesichtigung wurden Baumängel festgestellt, darunter fehlende Absturzsicherungen, Schimmelbefall im Kellergeschoss sowie ein unfertiger, rohbauähnlicher Zustand im Hobbyraum des Kellergeschosses. Grundbuchlich ist das Grundstück in Abteilung II unbelastet zu bewerten (bestehende Zwangsversteigerungsvermerke erlöschen verfahrensbedingt), und im Baulastenverzeichnis sind keine wertbeeinflussenden Eintragungen vermerkt. Denkmalschutz besteht nicht, und das Grundstück ist beitragsfrei nach BauGB/KAG. Das Objekt steht aktuell leer. Ein wesentlicher Verfahrensaspekt ist der Beschluss des Amtsgerichts Hameln, wonach die Bietgrenzen gem. §§ 74a, 85a ZVG aufgrund einer Versagung im Vor-Termin nicht mehr gelten. In der Gesamtschau bietet das Objekt eine solide Grundsubstanz für Eigennutzer oder Entwickler zu einem amtlichen Verkehrswert von 171.000,00 €. Unter Berücksichtigung des akuten Sanierungsbedarfs bei Heizung und Kellerfeuchte stellt der Wegfall der Bietgrenzen eine lukrative Einstiegschance für preissensible Erwerber dar.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Wohnhaus mit Garage in massiver Bauweise; Bj. 1994, Wohnfläche 114 qm, Nutzfläche Wohnhaus 13 qm, Nutzfläche Garage 28 qm Betreibende Gläubiger: Sparkasse Hameln-Weserbergland, Landkreis Hameln-Pyrmont und Flecken Aerzen Die zu leistende Bietsicherheit in Höhe von 10 % des Verkehrswertes, welcher sich auf 171.000,00 Euro beläuft, ist einzuzahlen auf IBAN:DE15 2505 00000106 0238 31 Verwendungszweck NZS 26 K 18/25-Bietsicherheit

Hinweise zur Datenlage

Die Datenlage ist durch das vorliegende 10-seitige Exposé/Wertgutachten sowie Bekanntmachung und Deckseite fundiert belegt. Sämtliche wesentlichen Gebäudedaten und Zustände basieren auf einer vollen Innen- und Außenbesichtigung.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Gutachter am 28.10.2025 durchgeführt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0026 K 0018/2025
Amtsgericht: Hameln
Bundesland: Niedersachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 13.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1994

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 171.000 €
Wohnfläche: 114 m²
Nutzfläche: 41 m²
Grundstücksfläche: 666 m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Höhenweg
Hausnummer: 25
PLZ: 31855
Ort: Aerzen
Stadtteil: Grießem

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 114 m² Wohnfläche · Baujahr 1994 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Kreisdurchschnitt · Kreis von Aerzen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.082 €/m²Durchschnitt	861 €/m²Median · 11 Fälle
Spanne	weist die Quelle nicht aus	481 – 1.631 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-28 % unter diesem Wert	+74 % über dem Median¹
Quelle	Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Kreisdurchschnitt · Kreis von Aerzen

2.082 €/m²Durchschnitt

Spanne: weist die Quelle nicht aus
Dieses Objekt: -28 % unter diesem Wert
Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

861 €/m²Median · 11 Fälle

Spanne: 481 – 1.631 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +74 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Für diese Gemeinde liegt keine amtliche Preisspanne vor. Gezeigt wird der Durchschnitt des gesamten Kreises — ein einzelner Wert, keine Bandbreite.

Freistehende Einfamilienhäuser liegen in dieser Region typischerweise rund 15 % über dem Median aller Häuser (996 gegenüber 861 €/m², 10 Fälle). Ein Teil des Abstands ist damit Haustyp-Unterschied.

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 30 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1994 gegenüber typisch 1966). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Kreisdurchschnitt · Kreis von Aerzen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Durchschnitt aller ausgewerteten Kauffälle des Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.	11 Objekte einschließlich dieses Objekts

Kreisdurchschnitt · Kreis von Aerzen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Durchschnitt aller ausgewerteten Kauffälle des Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 11 Objekte einschließlich dieses Objekts

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1994Gruppe 1966
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 114 m²Gruppe 153 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,20 – 8,94 €/m² im Monat, typisch 7,08 €/m² · angesetzt in 33 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

10 von 11 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 5,0 km entfernt — 229 €/m², Baujahr 1850, stark sanierungsbedürftig, 140 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Hinterm Flecken, Aerzen	Einfamilienhaus	1850	140 m²	stark sanierungsbedürftig	32.100 €	229 €	16.10.2026	5,0 km
Kampstraße, Salzhemmendorf	Einfamilienhaus	—	153 m²	stark sanierungsbedürftig	71.000 €	464 €	04.12.2026	25,0 km
An der Bahn, Groß Berkel	Zweifamilienhaus	1908	267 m²	sanierungsbedürftig	128.000 €	479 €	25.09.2026	9,0 km
Georg-Viktor-Straße, Oesdorf	Einfamilienhaus	1900	117 m²	renovierungsbedürftig / einfach	56.500 €	483 €	23.10.2026	5,0 km
Lilienstraße, Afferde	Einfamilienhaus	1964	144 m²	stark sanierungsbedürftig	79.000 €	547 €	02.10.2026	17,0 km
Saalestraße, Ockensen	Einfamilienhaus	—	302 m²	sanierungsbedürftig	260.000 €	861 €	16.12.2026	25,0 km
Kleinenwieden, Kleinenwieden	Einfamilienhaus	1966	169 m²	gepflegt	191.000 €	1.130 €	20.11.2026	19,0 km
Auf der Fuhler Heide, Friedrichshagen	Einfamilienhaus	1978	160 m²	renovierungsbedürftig / einfach	282.000 €	1.763 €	18.09.2026	13,0 km
Sandstraße, Eimbeckhausen	Einfamilienhaus	1973	139 m²	renovierungsbedürftig / einfach	245.000 €	1.763 €	14.10.2026	30,0 km
Werner-Peix-Straße, Afferde	Einfamilienhaus	2000	166 m²	sanierungsbedürftig	302.000 €	1.824 €	23.09.2026	16,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Hameln-Pyrmont, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart