ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Salzgitter, Niedersachsen

Zur Versteigerung steht ein Ein- bis Zweifamilienhaus nebst Nebengebäude auf einem 1.000 m² großen Grundstück in Salzgitter-Bleckenstedt (Hilmsegraben 11). Die Immobilie befindet sich in südwestlicher Ortsrandlage, unmittelbar an den landwirtschaftlichen Außenbereich angrenzend. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine offene Wohnbebauung und eine ruhige Wohnstraße aus; Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind in Bleckenstedt grundlegend vorhanden, während eine weiterführende Infrastruktur im ca. 7 km entfernten Salzgitter-Lebenstedt erreichbar ist. Die Anschlussstelle an die A39 ist ca. 3 km entfernt. Das Wohnhaus wurde ca. 1962 in Massivbauweise errichtet und 1982 durch einen Anbau erweitert. Bei einer Brutto-Grundfläche von insgesamt 379,28 m² umfasst die Immobilie ca. 189,20 m² Wohnfläche (EG: 101,73 m², DG: 87,43 m²), aufgeteilt auf zwei Wohneinheiten mit Vollunterkellerung. Das ca. 1962 erbaute Nebengebäude bietet ca. 28,29 m² Nutzfläche, ist jedoch aufgrund geringer Tiefe (lichtes Maß ca. 4,50 m) für moderne Pkw kaum geeignet. Der bauliche Standard wird als einfach bis baujahrtypisch eingestuft. Erkennbar sind Sanierungs- und Instandhaltungsrückstände an Ortgang, Holzverkleidungen, Zaunanlagen sowie der befestigten Hoffläche; an Gauben und Giebeln können asbesthaltige Faserzementplatten verbaut sein. Laut Schuldnerangaben wurden Fenster und Heizung um 2015 sowie Bäder 2015/2018 modernisiert, was jedoch nicht im Detail überprüft werden konnte. Im Grundbuch Abteilung II sind Duldungsverpflichtungen für Immissionen der nahegelegenen Werksanlagen der Salzgitter AG eingetragen. Im Baulastenverzeichnis existiert eine Anbaubaulast für ein Nebengebäude an der Grenze zum Flurstück 78/16. Das Objekt ist laut Schuldner seit 1–2 Jahren leerstehend, jedoch besteht der Verdacht zeitweiser Nutzung durch Dritte. Da dem Sachverständigen der Zutritt verwehrt wurde, basiert das Gutachten rein auf einer Außenbesichtigung, worauf ein 10 %iger Wagnisabschlag im Bewertungsverfahren angewendet wurde. Für Investoren und Sanierer bietet sich durch die aufgehobenen Wertgrenzen (§§ 74a, 85a ZVG) die Gelegenheit, ein substanzielles Zweifamilienhaus auf großem Grundstück weit unter Verkehrswert zu ersteigern. Aufgrund der verdeckten Mängelrisiken im Innenbereich sollte vor Gebotsabgabe ein adäquater Kapitalpuffer für umfassende Modernisierungsmaßnahmen und eventuelle Entrümpelungen/Räumungen einkalkuliert werden.