ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Einbeck, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit rückwärtigem Wirtschaftsgebäude in der Gemeinde Einbeck, Ortsteil Naensen (Grasweg 9). Das Wohnhaus wurde ca. 1906 in Fachwerkbauweise zweigeschossig und teilunterkellert errichtet. Im rückwärtigen Bereich befindet sich ein zweigeschossiges Wirtschaftsgebäude aus ca. 1928/1930. Das unregelmäßig geschnittene Grundstück umfasst 674 m² und liegt am südlichen Ortsrand in ruhiger Anliegerlage, unmittelbar angrenzend an Felder und Kleingärten. Die Anbindung an das regionale Straßennetz ist über die nahen Bundesstraßen B 3 und B 64 gegeben. Das Wohnhaus weist eine Wohn-/Nutzfläche von ca. 246 m² auf (aufgeteilt auf das Haupthaus mit ca. 210 m² sowie ca. 36 m² über der Garage), ergänzt durch rund 150 m² Nutzfläche im Wirtschaftsgebäude. Eine Innenbesichtigung fand am Wertermittlungsstichtag (25.04.2024) nicht statt, da niemand vor Ort anwesend war. Der äußere Zustand vermittelt einen deutlichen Instandhaltungs- und Sanierungsstau: Die äußere Eingangstreppen- und Podestanlage ist abgängig, der Balkon defekt, die Dacheindeckung mit Hohlpfannenziegeln ist lückenhaft verschoben und die Fassade zeigt deutliche Putzschäden. Der Gutachter berücksichtigte konkrete Bauschäden in Höhe von 19.000 € sowie einen pauschalen Wertabschlag in Höhe von 25 % (41.089 €) für Leerstand, Gartenverwilderung und vermuteten Innenzustand. In Abteilung II des Grundbuchs ist lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; wertmindernde Dienstbarkeiten oder Wohnungsrechte bestehen nicht. Im Baulastenverzeichnis des Landkreises Northeim ist eine Abstandsbaulast verzeichnet. Altlastenverdachtsmomente liegen nicht vor, und ein Denkmalschutz besteht laut Denkmalatlas Niedersachsen nicht. Das Grundstück weist eine zweiseitige Grenzbebauung auf, wodurch der Garten- und Hofbereich nur durch das Hauptgebäude zugänglich ist. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 104.000 € und wurde sachwertorientiert ermittelt (vorläufiger Sachwert 164.353 €, Bodenwert 17.524 €). Das Objekt bietet ein günstiges Einstiegsniveau mit viel Raum in ländlicher Umgebung, verlangt jedoch angesichts des unbesichtigten Innenraums und der sichtbaren Außenschäden eine konservative Kalkulation von Sanierungs- und Nebenkosten.