ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Braunlage, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein ensembleartiges Wohn- und Geschäftshaus auf den Flurstücken 42/5, 42/6 und 43 der Flur 5 in 38700 Braunlage (Ortsteil Hohegeiß), Herzog-Wilhelm-Straße 41-42. Das Gesamtgrundstück misst 1.180 m² und ist straßenseitig an einer Durchgangsstraße gelegen. Der Gebäudekomplex umfasst ein dreigeschossiges Hauptgebäude (Ursprungsbaujahr ca. 1920, Dachgeschossausbau 1975, Gaststättenumbauten 1976/1991, Wintergarten 2000) sowie einen unterkellerten Garagenanbau mit Abstellräumen aus dem Jahr 1976. Die Flächen gliedern sich in 330 m² Wohnfläche (vier Wohnungen), ca. 230 m² Gewerbefläche im Erdgeschoss (ehemalige Gastronomie) sowie rund 260 m² Garagen- und Lagerfläche. Das Bewertungsobjekt konnte vom Sachverständigen nicht von innen besichtigt werden, da zum Ortstermin kein Zutritt gewährt wurde; die Bewertung erfolgte daher ausschließlich nach äußerem Anschein und Aktenlage. Die Gaststätte ist seit rund zehn Jahren außer Betrieb. Am Baukörper zeigen sich äußerlich sichtbare Schäden wie Putzrisse am hinteren Gebäudeteil, ein defektes Terrassengeländer, mangelhafte Klappläden sowie Trauf- und Dachundichtigkeiten. Der Sachverständige kalkulierte Bauschäden in Höhe von 6.500 € sowie Kosten für Planung, Rückbau und Umnutzung von 90.000 €, die den vorläufigen Ertragswert mindern. Installationen und Innenzustand wurden ungeprüft als funktionstüchtig unterstellt. Rechtlich ist das Grundstück durch mehrere Baulasten gebunden. Insbesondere schließt eine Vereinigungsbaulast eine spätere getrennte Verwertung der Parzellen bauordnungsrechtlich aus. Im Grundbuch eingetragen ist zudem eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB), die im Gutachten in Absprache mit dem Rechtspfleger nicht wertmindernd berücksichtigt wurde, deren Fortbestand im Versteigerungsverfahren von Bietern jedoch zwingend zu prüfen ist. Zudem wird das Grundstück im Altlastenkataster als Verdachtsfläche geführt. Das Areal liegt ferner in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, dessen Verfahren sich in der Endabrechnung befindet. Unter Berücksichtigung der kombinierten Ertrags- und Sachwertermittlung beträgt der festgesetzte Verkehrswert 361.000 €. Da in einem vorangegangenen Termin der Zuschlag nach §§ 74a oder 85a ZVG versagt wurde, gelten im anstehenden Termin keine Wertgrenzen mehr. Die Liegenschaft birgt erhebliche bauliche und rechtliche Unwägbarkeiten, eröffnet bei erfolgreicher Umnutzung und günstigem Erwerb jedoch beträchtliches Nachverdichtungs- und Entwicklungspotenzial.