KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Doppelhaushälfte · Bj. 1996 · Unklar

Zur Versteigerung steht ein 2/3-Miteigentumsanteil an einem 222 m² großen Grundstück in 26736 Krummhörn (Ortsteil Visquard), verbunden mit dem Sondereigentum an einer Erdgeschosswohnung (Nr. 1) in einer Doppelhaushälfte. Die Wohneinheit verfügt über eine Wohnfläche von rund 57 m², aufgeteilt auf zwei Zimmer, Küche, Bad und Flur. Das Gebäude wurde ca. 1996 in zweischaliger Verblenderbauweise mit Krüppelwalmdach errichtet. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 147.000 €. Das vorliegende Kurzgutachten weist einen baujahrstypischen Zustand ohne wesentliche Schäden aus, lässt jedoch wesentliche Angaben zu Belegungsstatus, Mieteinnahmen und energetischen Kennwerten offen.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kann für Kapitalanleger oder Eigennutzer mit handwerklichem Geschick infrage kommen, sofern der tatsächliche Innenzustand und der Belegungsstatus vor dem Biettermin geklärt werden können. Wesentliche Unsicherheitsfaktoren bleiben die fehlenden Angaben zur Belegung, das Fehlen eines ausführlichen Gutachtens sowie ungeklärte Hausgeld- bzw. WEG-Verhältnisse. Interessenten sollten vor einer Gebotsabgabe versuchen, über das Amtsgericht oder den Gläubiger Einsicht in weitergehende Unterlagen zu nehmen und Rücklagen für Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen einzuplanen.

Chancen

5

Risiken

5

Belegungsstatus und etwaige Mietverhältnisse sind in den Versteigerungsunterlagen nicht dokumentiert.
Keine Angaben zu erfolgten Besichtigungen; das tatsächliche Ausmaß verdeckter Mängel im Innenbereich bleibt ungewiss.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Erdgeschosswohnung in einer Doppelhaushälfte an der Adresse An der Arche 2a im ostfriesischen Krummhörn, Ortsteil Visquard. Rechtlich handelt es sich um einen 2/3-Miteigentumsanteil an den Flurstücken 27/9 und 27/13 (Flur 10, Gemarkung Visquard) mit einer Gesamtgröße von 222 m², verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 des Aufteilungsplans. Dem Sondereigentum ist eine Freifläche von 162 m² zugeordnet. Die Lage wird als Anliegerstraße im dörflichen Umfeld beschrieben. Der Verkehrswert wurde auf 147.000 € festgesetzt. Das Wohnhaus wurde ca. 1996 in zweischaligem Mauerwerk mit Verblendern und einem Krüppelwalmdach mit Betondachsteinen errichtet. Die Wohnfläche beträgt ca. 57 m², verteilt auf zwei Zimmer, Wohnzimmer/Küche, Badezimmer und Flur. Zur Außenanlage gehören Betonsteinpflasterungen, eine Terrassenüberdachung sowie ein kleines Holzblockhaus. Laut Kurzbeschreibung weist das Gebäude keine wesentlichen Bauschäden auf und befindet sich in einem baujahrstypischen Zustand mit zeittypischer Innenausstattung. Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom und Abwasser sind vorhanden. Die Beleglage birgt erhebliche Informationslücken: Weder zur tatsächlichen Nutzung (Eigennutzung, Vermietung oder Leerstand) noch zu Mieterträgen, Hausgeldzahlungen oder der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft liegen Angaben vor. Zudem existiert kein ausführliches Sach- oder Ertragswertgutachten, sondern lediglich eine einseitige Kurzbeschreibung, weshalb auch die genaue Besichtigungssituation unklar bleibt. Grundbuchliche Belastungen oder Altlasten werden in der Kurzbeschreibung nicht aufgeführt. Die Immobilie bietet Potenzial für Investoren oder Eigennutzer, die eine kompakte Wohneinheit in ruhiger Dorflage suchen. Angesichts der unklaren Belegungs- und Bewirtschaftungssituation sowie der dünnen Gutachtenlage sollten Bieter jedoch Sicherheitsabschläge kalkulieren und offene Fragen zur Eigentümergemeinschaft vorab prüfen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

s. Anl.

Hinweise zur Datenlage

Es liegt lediglich eine einseitige Kurzbeschreibung vor. Detaillierte Angaben zur Wertermittlung, Grundbuchbelastungen, Besichtigungsumfang und Belegung fehlen vollständig.
Nicht näher dokumentiert; Innenausstattung wird pauschal als baujahrstypisch bezeichnet.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0009 K 0013/2025
Amtsgericht: Emden
Bundesland: Niedersachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 25.01.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Doppelhaushälfte
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1996

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 147.000 €
Wohnfläche: 57 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 2/3
Anteilige Grundstücksfläche: 148 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: An der Arche
Hausnummer: 2a
PLZ: 26736
Ort: Krummhörn
Stadtteil: Visquard

Weitere Angaben aus dem Gutachten7 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt2.579 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 57 m² Wohnfläche · Baujahr 1996 · Zustand durchschnittlich

	Kreisdurchschnitt · Kreis von Krummhörn	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.045 €/m²Durchschnitt	1.335 €/m²Median · 11 Fälle
Spanne	weist die Quelle nicht aus	791 – 1.743 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+26 % über diesem Wert	+93 % über dem Median
Quelle	Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Kreisdurchschnitt · Kreis von Krummhörn

2.045 €/m²Durchschnitt

Spanne: weist die Quelle nicht aus
Dieses Objekt: +26 % über diesem Wert
Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.335 €/m²Median · 11 Fälle

Spanne: 791 – 1.743 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +93 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Für diese Gemeinde liegt keine amtliche Preisspanne vor. Gezeigt wird der Durchschnitt des gesamten Kreises — ein einzelner Wert, keine Bandbreite.

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Kreisdurchschnitt · Kreis von Krummhörn	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Durchschnitt aller ausgewerteten Kauffälle des Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.	11 Objekte einschließlich dieses Objekts

Kreisdurchschnitt · Kreis von Krummhörn

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Durchschnitt aller ausgewerteten Kauffälle des Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 11 Objekte einschließlich dieses Objekts

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1996Gruppe 1974
Zustand: hier durchschnittlichGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 57 m²Gruppe 145 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,20 – 8,89 €/m² im Monat, typisch 7,08 €/m² · angesetzt in 35 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

10 von 11 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 3,0 km entfernt (Pewsum) — 303 €/m², Baujahr 1971, stark sanierungsbedürftig, 142 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Rüskesiedlung, Münkeboe	Einfamilienhaus	1968	154 m²	sanierungsbedürftig	40.000 €	260 €	08.09.2026	19,0 km
Ubbo-Emmius-Str., Pewsum	Einfamilienhaus	1971	142 m²	stark sanierungsbedürftig	43.000 €	303 €	26.10.2026	3,0 km
Zum Ringkanal, Westerende-Kirchloog	Einfamilienhaus	1974	224 m²	renovierungsbedürftig / einfach	160.000 €	714 €	26.08.2026	20,0 km
Feldhuser Weg, Holtrop	Einfamilienhaus	1957	203 m²	renovierungsbedürftig / einfach	176.000 €	867 €	22.09.2026	30,0 km
Bürgermeister-Friesenborg-Str., Haxtum	Einfamilienhaus	1978	172 m²	renovierungsbedürftig / einfach	220.000 €	1.279 €	09.09.2026	25,0 km
Südring, Suurhusen	Einfamilienhaus	1953	96 m²	sanierungsbedürftig	127.900 €	1.335 €	28.09.2026	10,0 km
Moordorf	Einfamilienhaus	1960	141 m²	durchschnittlich	200.000 €	1.418 €	20.10.2026	19,0 km
Fischerpfad, Norden	Einfamilienhaus	1980	135 m²	durchschnittlich	215.000 €	1.593 €	03.11.2026	16,0 km
Fenneweg, Wiesens	Einfamilienhaus	1996	145 m²	durchschnittlich	274.500 €	1.893 €	25.08.2026	30,0 km
Stangenmeer, Großheide	Einfamilienhaus	2019	207 m²	gepflegt	680.000 €	3.289 €	24.11.2026	20,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Aurich, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart