ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Salzgitter, Niedersachsen

Das Versteigerungsobjekt umfasst einen 17,59/100-Miteigentumsanteil an einem Erbbaurecht, verbunden mit dem Sondereigentum an der 3-Zimmer-Wohnung Nr. 3 im 1. Obergeschoss des Mehrfamilienhauses Helenenstraße 17 in 38259 Salzgitter-Bad. Das Erbbaurecht an dem 1.206 m² großen Grundstück Flurstück 230 besteht seit 2009 für eine Gesamtdauer von 198 Jahren. Zur Wohnung gehört ein Kellerraum sowie ein Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche SNG 3 mit rechnerisch ca. 127 m². Die Wohnlage im westlichen Bereich von Salzgitter-Bad ist geprägt durch mehrgeschossige Wohnbebauung, verfügt über eine gute lokale Infrastruktur und Anbindung an Bundesstraßen und den Regionalverkehr. Der Verkehrswert wurde auf insgesamt 56.000,00 Euro festgesetzt, wovon 55.000,00 Euro auf das Wohnungseigentum und 1.000,00 Euro auf den Gartenanteil entfallen. Das zweigeschossige Wohngebäude wurde um 1939 in Massivbauweise errichtet, ist voll unterkellert und beherbergt fünf Einheiten. Um das Jahr 2008 erfolgten verschiedene Modernisierungen an Dach, Fenstern und Sanitärinstallationen. Die Wohnung bietet eine per Aufmaß ermittelte Wohnfläche von ca. 58,50 m² mit drei Zimmern, Küche, Flur und Bad. Aufgrund eines seit rund fünf Jahren bestehenden Leerstands zeigen sich typische Standschäden: Wandtapeten lösen sich feuchtigkeitsbedingt ab und Bodenbeläge sind beschädigt, sodass eine Erneuerung der Oberbeläge sowie Instandsetzungen an Türen und Installationen anstehen. Der Sachverständige berücksichtigte hierfür einen pauschalen Wertabzug in Höhe von 10.500,00 Euro. Im Grundbuch Abteilung II sind ein monatlicher Erbbauzins mit Wertsicherungsklausel sowie der Vermerk über ein förmlich festgelegtes, noch nicht abgeschlossenes Sanierungsverfahren der Stadt Salzgitter eingetragen, wodurch künftige Ausgleichsbeiträge entstehen können. Zudem ist das Gebäude als Teil einer Gruppe baulicher Anlagen denkmalgeschützt. Wegen fehlender Auskünfte der Hausverwaltung zum Stand der Instandhaltungsrücklage brachte der Gutachter einen fünfprozentigen Wagnisabschlag an. Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet die Wohnung eine günstige Einstiegsmöglichkeit, verlangt jedoch eine solide Kalkulation der Sanierungskosten sowie der laufenden Erbbaurechtsabgaben.