TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Dormagen, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein Einfamilienhaus mit Garage in Dormagen-Straberg, das im Rahmen einer Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft angeboten wird. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 395.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, gestützt durch ein Vergleichswertverfahren. Der Bodenwert wurde mit 158.000 € ermittelt. Das Grundstück umfasst 465 m², die Wohnfläche des Einfamilienhauses beträgt rd. 192 m². Das Objekt ist gemäß Angaben im Ortstermin vorübergehend an eine Firma zur Unterbringung von Leiharbeitern vermietet. Der Mietvertrag wurde dem Gutachter nicht vorgelegt, die Ist-Miete ist unbekannt, und für die Wertermittlung wurde Leerstand unterstellt. Eine Marktmiete wurde nicht ermittelt. Das Gebäude wurde ca. 1976 erbaut und befindet sich in einem stark vernachlässigten Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau. Eine durchgreifende Sanierung und Modernisierung wird als erforderlich erachtet. Es wurden erhebliche Feuchtigkeitsschäden an der Fassade und im Keller, schadhafte Fenster, Leitungsschäden sowie beschädigte Bäder und ein weitgehend einfacher, veralteter Innenausbau festgestellt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Heizung ist eine Öl-Zentralheizung aus dem Baujahr 1996. Die Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen erfolgte am 04.12.2025. Der Zugang zum Vorrats- und Hobbyraum im Kellergeschoss war nicht möglich, weshalb das Gutachten in diesen Teilbereichen auf dem Gesamteindruck und der Aktenlage basiert. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wie Heizung, Elektro und Wasser wurde nicht geprüft. Potentielle Erwerber müssen die Risiken durch unbekannte Bauschäden, Baumängel und überdurchschnittlichen Renovierungsbedarf zusätzlich berücksichtigen. Der für die Wertermittlung unterstellte Modernisierungsgrad 'umfassend modernisiert' (fiktives Baujahr 2005) ist eine Annahme für die Berechnung der Restnutzungsdauer und spiegelt nicht den tatsächlichen Zustand wider. Im Grundbuch ist der Versteigerungsvermerk eingetragen. Es sind keine wertbeeinflussenden Eintragungen in Abteilung II, keine Baulasten und keine Wohnungsbindung bekannt. Schuldverhältnisse in Abteilung III wurden im Gutachten nicht berücksichtigt. Ein geringfügiger Überbau durch die Garage wird als nicht wertrelevant eingeschätzt. Vor Gebotsabgabe sind eine detaillierte Prüfung des tatsächlichen Zustands, der nicht zugänglichen Bereiche, des Mietverhältnisses und eine Kostenschätzung für die Sanierung unerlässlich.