ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Nümbrecht, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Eigentumswohnung Nr. 5 im Dachgeschoss und Spitzboden eines Mehrfamilienhauses im Alten Schulweg 13 in Nümbrecht-Drinsahl. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 165.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, ergänzt durch ein Vergleichswertverfahren. Der Verkehrswert berücksichtigt einen Abschlag von 5.000 EUR für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, insbesondere aufgrund der finanziellen Situation der Eigentümergemeinschaft und bestehender Mängel. Die Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 65 m² im Dachgeschoss und einer Nutzfläche von ca. 22 m² im Spitzboden steht seit einigen Monaten leer. Die zuletzt erzielte Nettokaltmiete betrug 490 EUR monatlich. Die marktübliche Nettokaltmiete wird auf 485 EUR monatlich geschätzt, inklusive 30 EUR für den Pkw-Stellplatz. Dies ergibt eine marktübliche Jahresmiete von 5.820 EUR und eine Bruttorendite von ca. 3,53% bezogen auf den Verkehrswert. Das monatliche Wohngeld beträgt 241 EUR inklusive Heizkostenvorauszahlung. Das Gebäude aus dem Baujahr 2018 ist in konventioneller Massivbauweise errichtet und der Unterhaltungszustand wird als noch zufriedenstellend beschrieben. Am Gemeinschaftseigentum wurden jedoch streichbedürftiger Außenputz, Streichbedarf im Treppenhaus und ein instandsetzungsbedürftiger Fliesenbelag der Hauseingangstreppe festgestellt. Die Wohnung selbst ist in gutem Zustand, lediglich die Treppe zum Spitzboden ist instandsetzungsbedürftig. Die Beheizung erfolgt über eine Ölzentralheizung mit Fußbodenheizung. Ein Energieausweis ist in den Unterlagen nicht explizit erwähnt. Der Sachverständige hat die Wohnung innen und außen besichtigt, jedoch war der Zugang zum Spitzboden sehr schwierig. Die Funktionsfähigkeit von Heizungsanlagen, Warmwassergeräten und sonstigen technischen Einrichtungen wurde nicht überprüft. Die Wertermittlung basiert auf visuellen Untersuchungen; statische, zerstörende oder schadstoffbezogene Untersuchungen wurden nicht durchgeführt. Angaben zu Altlasten basieren auf dem Kataster, das keine Einträge aufweist. Im Grundbuch sind ein Zwangsversteigerungs- und ein Zwangsverwaltungsvermerk eingetragen. Die Eigentümergemeinschaft war zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung zahlungsunfähig, und eine Sonderumlage von 10.000 EUR wurde beschlossen, wovon 1.376 EUR auf diese Einheit entfallen und noch offenstehen. Gemäß Baulastenkataster bestehen keine Baulasten. Vor einem Gebot ist eine detaillierte Prüfung der WEG-Finanzen, der Protokolle und des Zustands des Gemeinschaftseigentums dringend anzuraten.