ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Windeck, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Zwangsversteigerungsobjekt handelt es sich um zwei Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 2.489 m² in Windeck-Rosbach, bebaut mit einem 1980 errichteten Dreifamilienhaus und einer Doppelgarage. Der Verkehrswert wurde auf insgesamt 419.000 € festgesetzt, aufgeteilt in 38.000 € für das Flurstück 364 (225 m²) und 381.000 € für das Flurstück 505 (2.264 m²). Die Bewertung erfolgte auf Basis einer Mischung aus Ertrags- und Sachwertverfahren, wobei der Gutachter einen angepassten Bodenrichtwert von 125 €/m² ansetzte. Eine Besonderheit ist das auf dem größeren Grundstück vorhandene, separate Baugrundstück. Das Haus verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 214 m², aufgeteilt auf drei Wohnungen (KG: 65 m², EG: 80 m², DG: 69 m²). Alle Einheiten sind laut Unterlagen vermietet. Die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete wird im Gutachten auf 17.710 € geschätzt, was einer Bruttomarktrendite von ca. 4,2 % entspricht. Informationen zu den tatsächlich vereinbarten Mieten liegen nicht vor, weshalb das Mietsteigerungspotenzial unklar ist. Der Zustand des Objekts ist gemischt und wird als sanierungs- und modernisierungsbedürftig eingestuft (Rating 3/7). Positiv sind die vorhandene Fußbodenheizung und ein modernisiertes Bad im EG. Negativ fallen jedoch alte Holzfenster, unfertige Renovierungsarbeiten im DG, ein unvollständiges Terrassengeländer sowie vermutete Feuchtigkeit im Spitzboden ins Gewicht. Für Mängel und Schäden wurde ein pauschaler Wertabschlag von 15.000 € berücksichtigt. Die Heizung ist eine ältere Öl-Zentralheizung; ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Bewertung ist durch wesentliche Unsicherheiten limitiert. Der Gutachter hatte nur teilweisen Innenzugang: Die Kellerwohnung wurde nur durchquert, der Spitzboden und das Innere der Garage waren gar nicht zugänglich. Der Zustand dieser Bereiche ist daher unbekannt. Zudem ist der Eigentümer nicht erreichbar, und ein Teil der Garage wurde ohne Genehmigung zu Wohnzwecken ausgebaut. Rechtlich ist ein Zwangsverwalter bestellt. Im Bebauungsplan ist ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht vermerkt. Die wichtigste verfahrenstechnische Information ist der Wegfall der 5/10- und 7/10-Wertgrenzen, was einen Zuschlag auch bei Geboten unter 50% des Verkehrswertes ermöglicht. Vor einem Gebot sind daher dringend der Zustand der nicht besichtigten Bereiche, die Mietverträge und die rechtliche Situation des Garagenausbaus zu prüfen.