ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Bergheim, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein unterkellertes, zweigeschossiges Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, einer PKW-Garage und einem Doppel-Carport in Bergheim-Quadrath-Ichendorf. Es wird im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert. Der Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 17.11.2025 auf 266.000 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch ein Ertragswertverfahren und eine Bodenwertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren. Das Gutachten ist eine anonymisierte und gekürzte Internetversion. Die Gesamtwohnfläche beträgt 170,52 m², aufgeteilt in eine Erdgeschosswohnung (Wohnung 1) mit 73,63 m² und eine Ober- und Dachgeschosswohnung (Wohnung 2) mit 96,89 m². Das Objekt wird von den Eigentümern selbst genutzt, Miet- oder Pachtverhältnisse liegen angabegemäß nicht vor. Die Grundrisseinteilung der Wohnung 2 entspricht nicht heutigen Wohnansprüchen, und es gibt geringe lichte Höhen im Ober- und Dachgeschoss sowie im Kellerzugang. Das Zweifamilienhaus befindet sich in einem vernachlässigten baulichen Unterhaltungs- und Pflegezustand. Es bestehen zahlreiche Schäden wie überalterte Dacheindeckung, verwitterte und einfach verglaste Fenster, Putzschäden im Keller und ein überaltertes, außer Betrieb befindliches Duschbad. Im Ober- und Dachgeschoss sind umfangreiche Fertigstellungsarbeiten erforderlich, darunter fehlende Bodenbeläge, Malerarbeiten, Innentüren und Sanitärobjekte. Die Außenanlagen sind ebenfalls vernachlässigt, und es gibt Feuchtigkeit an einer Stützwand. Positiv sind sukzessive Modernisierungen an einigen Fenstern, der Elektroinstallation im Obergeschoss und begonnenen Badmodernisierungen zu vermerken. Die Heizung ist eine erdgasbefeuerte Warmwasserzentralheizung aus ca. 2002. Dachstuhl und oberste Geschossdecke sind nicht wärmegedämmt. Der Gutachter hatte nur teilweisen Zugang zum Objekt. Das Erdgeschoss des Wohnhauses, der Doppel-Carport und der rückwärtige Grundstücksbereich konnten nicht von innen besichtigt werden. Innenfotos wurden untersagt. Das Gutachten basiert für diese Bereiche auf von außen erkennbaren Gegebenheiten, baubehördlichen Unterlagen und Angaben des Miteigentümers. Zerstörende Prüfungen oder Funktionsprüfungen technischer Anlagen wurden nicht durchgeführt. Das Gutachten weist auf mögliche baujahrsbedingte Schadstoffe hin. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Es liegen keine Baulasten, Altlasten, Bergschadensgefährdungen oder Denkmalschutz vor. Das Objekt unterliegt keiner Wohnungsbindung. Es gibt jedoch Abweichungen von den genehmigten Bauunterlagen im Bereich des rückwärtigen Wintergarten-Anbaus, die zu einem geringfügigen Wertabschlag führten. Vor einem Gebot sollten das vollständige Gutachten und die Bauakte eingesehen, der tatsächliche Innenzustand der nicht besichtigten Bereiche geprüft und die Kosten für die Fertigstellung sowie die Legalität der Wintergarten-Nutzung geklärt werden.