KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1960 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein 5.064 m² großes Gewerbeareal in Nettetal-Breyell (Lötsch 26 + 26a), das mit sechs gewerblichen Gebäudeteilen sowie einer integrierten Wohneinheit (ca. 179 m²) aus den Baujahren 1960 bis 1987 bebaut ist. Der rechtskräftig festgesetzte Verkehrswert beträgt 455.000 €, nachdem ein massiver Risikoabschlag von 30 % aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung vorgenommen wurde. Das Objekt weist erhebliche Unsicherheiten bezüglich des inneren Sanierungszustands und bestehender Mietstreitigkeiten auf und wird im Gutachten ausdrücklich als Risikoobjekt deklariert.

Biet-Score

Vorsicht · 47 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Dieses Objekt eignet sich ausschließlich für sehr erfahrene, risikobereite Investoren, Projektentwickler oder Spekulierende. Während das große Grundstück und die theoretisch hohe Rendite (ca. 17,4 % Bruttomietrendite bezogen auf den reduzierten Verkehrswert) enorme Hebelchancen bieten, stehen dem unkalkulierbare Kosten für Sanierung und Räumung der blockierten Mietflächen gegenüber. Ein Erfolg des Investments hängt maßgeblich davon ab, die Mietsituation zügig zu klären und den Sanierungsaufwand nach dem Zuschlag präzise zu steuern.

Chancen

5

Risiken

6

Keine Innenbesichtigung möglich; der tatsächliche Erhaltungszustand und die Haustechnik sind völlig unbekannt.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das zur Zwangsversteigerung anstehende Objekt in Nettetal-Breyell (Lötsch 26 und 26a) umfasst ein großzügiges Grundstück von 5.064 m² mit insgesamt sechs gewerblichen Baukörpern und einer nachträglich genehmigten Wohneinheit im Gebäude V. Die Gebäude wurden in den Jahren 1960 bis 1987 errichtet. Die Mikrolage wird als unterdurchschnittliche Gewerbelage eingestuft, profitiert jedoch von der direkten Nähe und guten Anbindung an die Bundesautobahn A61. Da dem Sachverständigen der Zutritt verweigert wurde, konnte lediglich eine Außenbesichtigung vom öffentlichen Raum aus stattfinden. Der tatsächliche Ausstattungs- und Erhaltungszustand der Gebäude sowie die Funktionalität der Haustechnik sind somit gänzlich unbekannt. Es muss von einem erheblichen, altersbedingten Instandhaltungsrückstau ausgegangen werden. Ein weiteres Gebäude auf dem Grundstück (Gebäude VII) ist baurechtlich nicht dokumentiert und wurde wertmäßig komplett ausgeklammert. Rechtlich und wirtschaftlich bestehen erhebliche Risiken. Im Grundbuch (Abteilung II) sind zwei Wegerechte für Nachbarflurstücke eingetragen. Besonders kritisch ist die Mietsituation: Laut Eigentümerangaben zahlt ein Mieter einer Teilfläche keine Miete mehr und hält die Räumlichkeiten eigenmächtig verschlossen. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung und der unklaren Gesamtsituation hat der Gutachter einen pauschalen Risikoabschlag von 30 % auf den vorläufigen Ertragswert vorgenommen und warnt ausdrücklich vor einem Risikoobjekt. Für opportunistische Investoren bietet das Verfahren durch den reduzierten Verkehrswert von 455.000 € (gegenüber einem vorläufigen Ertragswert von 651.000 €) ein interessantes Einstiegsfenster. Wenn es gelingt, die mietrechtlichen Konflikte zu lösen und die Sanierungskosten im Rahmen zu halten, lässt sich auf diesem weitläufigen Areal eine hochrentable Mischnutzung realisieren.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein 5.064 m² großes Grundstück, das mit insgesamt 6 gewerblich genutzen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen bebaut ist. Teilflächen des Gebäudes V wurden nachträglich als Wohnraum genehmigt. Die einzelnen Einheiten wurden zwischen 1960 und 1987 errichtet. Es ist nicht bekannt, welche Nutzung innerhalb der aufstehenden Gebäude zum Bewertungsstichtag ausgeübt wurde. Ansprechpartner: Volksbank Viersen e.G., Hans-Gerd Grefen, Telefon 02162/4808-483

Hinweise zur Datenlage

Die Datenqualität ist stark eingeschränkt, da keine Innenbesichtigung stattfinden konnte und für eines der Gebäude jegliche Bauunterlagen fehlen. Der Zustand der haustechnischen Anlagen ist vollkommen ungeklärt.
nur_aussenbesichtigung

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0010 K 0005/2024
Amtsgericht: Nettetal
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 29.10.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1960

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 455.000 €
Wohnfläche: 179,53 m²
Nutzfläche: 1.385,39 m²
Grundstücksfläche: 5.064 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 5.064 m²
Bodenrichtwert: 45 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 227.880 €5.064 m² × 45 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Lötsch
Hausnummer: 26 + 26 a
PLZ: 41334
Ort: Nettetal
Stadtteil: Breyell

Weitere Angaben aus dem Gutachten21 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Soll-Miete (mtl.)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 180 m² Wohnfläche · Baujahr 1960

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.027 €/m²Median · 16 Fälle
Spanne	1.469 – 2.593 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+25 % über dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.027 €/m²Median · 16 Fälle

Spanne: 1.469 – 2.593 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +25 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Freistehende Einfamilienhäuser liegen in dieser Region typischerweise rund 25 % über dem Median aller Häuser (2.556 gegenüber 2.027 €/m², 8 Fälle). Ein Teil des Abstands ist damit Haustyp-Unterschied.

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 30 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1960 gegenüber typisch 1930). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	16 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 13 der 16 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 16 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 13 der 16 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1960Gruppe 1930
Wohnfläche: hier 180 m²Gruppe 171 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,40 – 9,38 €/m² im Monat, typisch 7,88 €/m² · angesetzt in 8 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

15 von 16 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt (Boisheim) — 1.504 €/m², Baujahr 1900, sanierungsbedürftig, 266 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Königstr., Bracht	Zweifamilienhaus, Nebengebäude und Scheune	1920	257 m²	abrissreif	85.000 €	331 €	24.09.2026	5,0 km
Neustraße, Neersen	Reihenhaus	—	62 m²	sanierungsbedürftig	30.000 €	484 €	13.01.2027	15,0 km
Süchtelner Straße, Lobberich	Reihenhaus	1912	151 m²	stark sanierungsbedürftig	140.000 €	927 €	03.12.2026	2,5 km
Nette, Dülken	Einfamilienhaus, Einfamilienhaus, mit Einliegerwohnung, mit Einliegerwohnung	—	205 m²	renovierungsbedürftig / einfach	280.000 €	1.366 €	23.09.2026	5,0 km
Nettetaler Str., Boisheim	Zweifamilienhaus, Einfamilienhaus, Einfamilienhaus mit Wohnraumanbau und Nebengebäuden	1900	266 m²	sanierungsbedürftig	400.000 €	1.504 €	02.10.2026	1,5 km
Hauptstraße, Neersen	Zweifamilienhaus mit einer Garage	—	217 m²	unbewertet	368.000 €	1.696 €	13.07.2026	16,0 km
Südstraße, Oedt	Einfamilienhaus	1930	127 m²	sanierungsbedürftig	229.000 €	1.803 €	08.10.2026	9,0 km
Rotdornweg, Stadtmitte	Doppelhaushälfte	1964	175 m²	durchschnittlich	350.000 €	2.005 €	19.08.2026	9,0 km
Uhlandstraße, Elmpt	Reihenhaus, Abstellfläche mit Abstellraum, Zuwegung	1972	91 m²	sanierungsbedürftig	185.500 €	2.048 €	30.09.2026	11,0 km
Wolfskull, Helenabrunn	Einfamilienhaus	2019	182 m²	stark sanierungsbedürftig	425.000 €	2.335 €	02.12.2026	12,0 km
Wielandstr., Willich	Einfamilienhaus	1977	105 m²	sanierungsbedürftig	270.000 €	2.577 €	04.11.2026	20,0 km
Hombergen, Hinsbeck	land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück, Einfamilienhaus	1868	89 m²	stark sanierungsbedürftig	235.000 €	2.640 €	01.10.2026	6,0 km
Achterberg, Tönisberg	Einfamilienhaus	1911	212 m²	renovierungsbedürftig / einfach	570.000 €	2.689 €	14.01.2027	25,0 km
Ungerather Straße, Schwalmtal	Einfamilienhaus	—	168 m²	unbewertet	468.000 €	2.786 €	06.05.2026	unbekannt
Barschbleek, Schiefbahn	Garage, Doppelhaushälfte	1957	105 m²	renovierungsbedürftig / einfach	454.000 €	4.324 €	28.01.2027	20,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 28

Bodenrichtwert: 45 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 5.064 m²
Anteiliger Bodenwert: 227.880 €
Verkehrswert: 455.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2,00
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 227.120 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 28 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert227.880 €

Gebäude / Wohnung227.120 €

Verkehrswert455.000 €

Zone: 842

Rechenweg

Flächenanteil: 5.064 m² Gesamtgrundstück = 5.064 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 5.064 m² × 45 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 90 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 90 €/m² / 45 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 455.000 € − 227.880 € = 227.120 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Viersen, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart