KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1970 · Unklar

Zum Aufruf kommt eine ca. 72 m² große Eigentumswohnung im 2. Obergeschoss rechts eines im Jahr 1970 erbauten, dreigeschossigen Mehrfamilienhauses in Neuss-Furth. Das Objekt verfügt über 3 bis 4 Zimmer, eine Loggia, einen Kellerraum sowie ein wertvolles Sondernutzungsrecht an einer ca. 27 m² großen Gartenfläche. Da dem Gutachter kein Zutritt gewährt wurde, konnte nur eine Außenbesichtigung stattfinden, weshalb der bauliche Zustand des Sondereigentums unbekannt ist. Der Verkehrswert wurde unter Berücksichtigung eines 5-prozentigen Sicherheitsabschlags auf insgesamt 176.600,00 € festgesetzt. Die Zwangsversteigerung findet am Freitag, den 23. Oktober 2026, am Amtsgericht Neuss statt.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet aufgrund seiner Lage im etablierten Stadtteil Neuss-Furth und des seltenen Sondernutzungsrechts an einer Gartenfläche ein solides Potenzial für Kapitalanleger oder Eigennutzer. Allerdings stellt die verweigerte Innenbesichtigung ein erhebliches Bieterrisiko dar, da eventuelle Sanierungs- und Renovierungskosten im Vorfeld nicht exakt kalkuliert werden können. Interessenten sollten daher einen großzügigen finanziellen Puffer für die Modernisierung des Sondereigentums einplanen und das Risiko eines eventuell bestehenden, ungeklärten Mietverhältnisses berücksichtigen.

Chancen

5

Zweckmäßiger Grundriss der Wohnung mit Loggia und Kellerraum.

Risiken

5

Gefahr von unentdeckten Bauschäden oder erheblichem Sanierungsbedarf in der Wohnung.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die zur Versteigerung stehende Eigentumswohnung befindet sich in der Frankenstraße 87 im beliebten Neusser Stadtteil Furth. Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss rechts eines im Jahr 1970 in Massivbauweise errichteten, unterkellerten Mehrfamilienhauses mit Satteldach. Bei einer Wohnfläche von ca. 72 m² bietet der Grundriss eine zweckmäßige Raumaufteilung mit Diele, Küche, Bad/WC, Kammer, Loggia, Schlafzimmer, Arbeitszimmer sowie einem Wohn- und Esszimmer. Ein besonderes Highlight dieser Einheit ist das im Grundbuch verankerte Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche Nr. 12 mit einer geschätzten Größe von 27 m². Während sich das Gemeinschaftseigentum laut Gutachten in einem dem Baujahr entsprechenden, befriedigenden bis guten Zustand präsentiert, konnte das Sondereigentum von innen nicht besichtigt werden. Dem Sachverständigen wurde der Zutritt zur Wohnung verwehrt. Aus diesem Grund basiert die Bewertung des Sondereigentums auf den historischen Bauakten und dem äußeren Eindruck. Zum Ausgleich eventueller Mängel im Inneren wurde ein Risikoabschlag von 5 % auf den vorläufigen Verkehrswert vorgenommen. Neben dem unbekannten Innenzustand bestehen weitere klassische Risiken von Zwangsversteigerungsobjekten ohne Kooperation des Eigentümers. So sind weder der aktuelle Belegungsstatus noch die wirtschaftlichen Rahmendaten der Eigentümergemeinschaft (wie die Höhe des Hausgeldes oder die Instandhaltungsrücklage) bekannt. Auch ein Energieausweis liegt nicht vor. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren, inklusive des Abschlags für die fehlende Besichtigung (-8.900,00 €) und des Zuschlags für das Garten-Sondernutzungsrecht (+6.700,00 €), wurde der Verkehrswert auf 176.600,00 € festgesetzt, was einem Quadratmeterpreis von ca. 2.453,00 € entspricht. Für risikobereite Investoren mit handwerklichem Puffer stellt das Objekt eine interessante Einstiegsgelegenheit dar.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objekt laut Gutachten: Eigentumswohnung im 2. OG mit Diele, Bad/WC, Wohn- und Esszimmer, Küche, Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Kammer, Loggia, Kellerraum, Sondernutzungsrecht an Gartenfläche Nr. 12, Baujahr ca. 1970, insgesamt ca. 72m² Wohnfläche. Lage: Frankenstr. 87, 41462 Neuss-Furth. Ansprechpartner: Sparkasse Neuss - Herr Weuthen -, Tel. 02131/97-4753, E-Mail: andre.weuthen@sparkasse-neuss.de

Hinweise zur Datenlage

Eingeschränkte Datenqualität bezüglich des Sondereigentums aufgrund verweigerter Innenbesichtigung. Gute Datenqualität bezüglich des Gemeinschaftseigentums und der rechtlichen Rahmenbedingungen.
Nur Außenbesichtigung möglich.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0032 K 0028/2025
Amtsgericht: Neuss
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 15.01.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1970

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 176.600 €
Wohnfläche: 72 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 12/100
Anteilige Grundstücksfläche: 179,28 m²
Bodenrichtwert: 620 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 111.154 €179,28 m² × 620 €/m² · MEA 12 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Frankenstraße
Hausnummer: 87
PLZ: 41462
Ort: Neuss
Stadtteil: Furth

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren

Rechte 2 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Soll-Miete (mtl.)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt2.453 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 72 m² Wohnfläche · Baujahr 1970

	Üblicher Marktpreis · Neuss	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.100 €/m²typischer Wert	1.773 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	2.300 – 4.140 €/m²	1.580 – 2.303 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-21 % unter dem typischen Wert	+38 % über dem Median
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Neuss

3.100 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.300 – 4.140 €/m²
Dieses Objekt: -21 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.773 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 1.580 – 2.303 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +38 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Neuss	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 3 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Neuss

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 3 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1970Gruppe 1972
Wohnfläche: hier 72 m²Gruppe 70 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,00 – 20,00 €/m² im Monat, typisch 12,79 €/m² · ImmoScout24 (Portal-Preisatlas), 2. Halbjahr 2026

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Görlitzer Str., Neuss	Eigentumswohnung	—	43 m²	unbewertet	34.000 €	791 €	15.05.2026
Görlitzer Str., Hammfeld	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1973	46 m²	durchschnittlich	66.100 €	1.437 €	11.12.2026
Föhrenstraße, Rosellerheide	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1973	85 m²	unbewertet	138.400 €	1.628 €	19.02.2027
Daimlerstraße, Vogelsang	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1963	68 m²	unbewertet	114.000 €	1.687 €	08.01.2027
Ahrstraße, Norf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	90 m²	durchschnittlich	167.400 €	1.860 €	29.01.2027
Isarstraße, Norf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	78 m²	durchschnittlich	176.000 €	2.253 €	25.09.2026
Bergheimer Straße, Neuss	Eigentumswohnung	—	50 m²	unbewertet	158.000 €	3.160 €	26.06.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 14

Bodenrichtwert: 620 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 179,28 m²
Anteiliger Bodenwert: 111.154 €
Verkehrswert: 176.600 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,59
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 65.446 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 14 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert111.154 €

Gebäude / Wohnung65.446 €

Verkehrswert176.600 €

Rechenweg

Flächenanteil: 1.494 m² Gesamtgrundstück × 12/100 MEA = 179,28 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 179,28 m² × 620 €/m² · MEA 12 %
Verkehrswert je m² Boden: 985 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 985 €/m² / 620 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 176.600 € − 111.154 € = 65.446 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rhein-Kreis Neuss.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart