ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Dieses Zwangsversteigerungsobjekt betrifft eine ca. 92,13 m² große Vier-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss eines denkmalgeschützten Gründerzeithauses aus dem Jahr 1893. Das Objekt liegt an der Wichlinghauser Straße 28, 28 a im Wuppertaler Stadtteil Barmen (Gemarkung Barmen, Flur 85, Flurstück 6). Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 377 m², an der ein Miteigentumsanteil von 1.268/10.000 besteht. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine gute Verkehrsanbindung an den ÖPNV, die Schwebebahn und die Autobahn A46 sowie fußläufig erreichbare Nahversorgungsmöglichkeiten aus, ist jedoch durch Immissionen der nahen Durchgangsstraße geprägt. Das Sondereigentum verfügt über eine praktische Raumaufteilung mit vier Zimmern, Küche, Bad und Diele, die alle von einem zentralen Flur abgehen. Eine Innenbesichtigung der Wohnung war dem Gutachter jedoch nicht möglich, weshalb Zustand und Ausstattung im Inneren unklar sind. Das Gemeinschaftseigentum weist laut Gutachten einen erheblichen Instandhaltungsstau auf und wird als vernachlässigt bis stark vernachlässigt eingestuft. Erforderliche Arbeiten umfassen die Sanierung des Treppenhauses, der Hofausgänge sowie geplante Maßnahmen an der Giebelwand und dem Schornstein. In rechtlicher Hinsicht steht das Gebäude unter Denkmalschutz (Nr. 3618), was bei künftigen Sanierungen zu beachten ist, aber auch steuerliche Vorteile bieten kann. Es sind aktuell keine Instandhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft vorhanden, was künftig zu erhöhten Ansparbeiträgen und Sonderumlagen führen wird. Der Gutachter hat aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung einen Risikoabschlag von 20 % für verdeckte Mängel sowie 10 % für fehlende Rücklagen und anteilige Bauschäden in Höhe von 4.438 € wertmindernd berücksichtigt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 68.000 € bietet das Objekt eine rechnerisch günstige Einstiegsmöglichkeit auf dem Wuppertaler Immobilienmarkt. Aufgrund der vermieteten Nutzung und des unklaren Innenzustands eignet sich diese Wohnung primär für erfahrene Investoren mit handwerklichem Netzwerk und ausreichenden Liquiditätsreserven für anstehende Sanierungen. Das Potenzial liegt in der Wertsteigerung nach erfolgreicher Sanierung des Gemeinschaftseigentums und der Möglichkeit, steuerliche Denkmalschutz-AfA geltend zu machen.