ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Vlotho, Nordrhein-Westfalen

Das im Jahr 1930 errichtete und 1950 durch einen Anbau erweiterte freistehende Einfamilienhaus befindet sich in der Bäckerstraße 1 im Vlothoer Ortsteil Valdorf. Auf einem 759 m² großen, unregelmäßig geschnittenen Grundstück bietet die Immobilie eine Gesamtwohnfläche von ca. 190,52 m², aufgeteilt in 122,40 m² im Erdgeschoss und 68,12 m² im ausgebauten Dachgeschoss. Ergänzt wird das Objekt durch eine massiv errichtete Einzelgarage mit elektrischem Sektionaltor sowie einen kleinen Garten mit überdachtem Freisitz. Die Lage im Zentrum des Ortsteils Valdorf zeichnet sich durch eine ruhige Sackgassenlage aus, während die Stadt Vlotho selbst eine eher strukturschwache ostwestfälische Kleinstadt darstellt. Der bauliche Zustand des Hauses ist als stark vernachlässigt und sanierungsbedürftig einzustufen. Der Gutachter dokumentierte erhebliche Mängel, darunter gravierende Feuchtigkeitsschäden mit sichtbarer Schimmelbildung im Kellergeschoss sowie Feuchtigkeitsschäden in den Wohngeschossen. Die Bodenbeläge sind weitgehend abgängig, und Fenster sowie Türen weisen erheblichen Renovierungsbedarf auf. Die Fassade zeigt diverse Riss- und Putzschäden, insbesondere am Dachgiebel und im Bereich der Gauben. Auch energetisch befindet sich das Gebäude auf einem veralteten Stand: Die Dacheindeckung ist ungedämmt, und der Energieausweis weist das Objekt mit der Energieeffizienzklasse H und einem Endenergiebedarf von 244,0 kWh/(m²·a) als energetisch nicht wesentlich modernisiert aus. Der Gutachter hat hierfür eine pauschale Wertminderung von 30.000 € in Abzug gebracht. Ein wesentliches Risiko stellt die bestehende Vermietung des Objekts dar, da der Erwerber bei Eigenbedarf mit langwierigen Kündigungsprozessen rechnen muss. Im Grundbuch (Abteilung II) ist zudem ein Wegerecht für die Eigentümer der Nachbarparzellen eingetragen, welches eine 100 m² große Wegefläche des Grundstücks dauerhaft für Dritte zum Gehen, Fahren und Reiten sichert. Diese Wegefläche wurde im Gutachten wertmindernd mit nur 10 €/m² anstelle des vollen Bodenrichtwerts von 100 €/m² angesetzt. Zudem besteht laut der Hochwasser-App-NRW eine hohe Starkregengefahr für das Objekt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 130.000 € bietet das Objekt aufgrund des niedrigen Einstiegspreises und der großzügigen Wohnfläche Potenzial für handwerklich versierte Investoren. Aufgrund des massiven Sanierungsstaus und der Schimmelproblematik sind jedoch hohe zusätzliche Investitionskosten einzuplanen, die das pauschale Mängelbudget von 30.000 € voraussichtlich übersteigen werden. Unter Berücksichtigung des bestehenden Wegerechts und des Belegungsstatus eignet sich die Immobilie vorrangig für risikoaffine Käufer mit lokalem Sanierungsnetzwerk, die das Objekt langfristig entwickeln oder nach einer Entmietung selbst nutzen möchten.