ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Sankt Augustin, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt betrifft die Eigentumswohnung Nr. 1 im Kellergeschoss links eines freistehenden, voll unterkellerten, zweigeschossigen Mehrfamilienhauses mit insgesamt vier Wohneinheiten in Sankt Augustin-Hangelar (Kölnstraße 155). Das Gebäude wurde im Jahr 2009 in massiver Bauweise errichtet und befindet sich in einer ruhigen Tempo-30-Zone mit hervorragender Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die Städte Bonn und Köln. Die Wohnfläche der Einheit beträgt rund 63 m² und verteilt sich auf ein Wohn-/Esszimmer, ein Schlafzimmer, eine Küche, ein Duschbad, eine Diele sowie eine Terrasse. Zur Wohnung gehört zudem ein Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz SN 3 im Freien. Die Beheizung des Gebäudes erfolgt modern und umweltfreundlich über eine Erdwärmepumpe (Daikin/Viessmann) in Kombination mit einer Warmwasserfußbodenheizung. Der äußere Unterhaltungszustand des Wohnhauses wird als zufriedenstellend beschrieben, wobei leichte Feuchtigkeitserscheinungen im Sockelbereich und eine abgenommene Rolllade an der Wohnung auffallen. Ein wesentlicher Nachteil der Wohnung ist die Lage im Kellergeschoss (Souterrain) sowie die Terrasse, die in einer Abgrabung liegt, von der Zuwegung einsehbar ist und aufgrund steiler Wände sehr dunkel wirkt, was ihren Nutzwert stark einschränkt. Zudem sind in den Wohnungen keine Wärmemengenzähler installiert. Rechtlich und organisatorisch ist zu beachten, dass kein professioneller WEG-Verwalter bestellt ist; die Verwaltung wird informell von einem Miteigentümer geführt. Das monatliche Hausgeld beträgt derzeit 224,25 € inklusive Heizkostenvorauszahlung. Da dem Gutachter der Zutritt zur Wohnung verweigert wurde, konnte keine Innenbesichtigung stattfinden. Aus diesem Grund wurde ein Risikoabschlag von 4.000 € (ca. 3 % des Gebäudewerts) vorgenommen. Der Verkehrswert wurde auf Basis des Ertragswertverfahrens auf 190.000 € festgesetzt. Für Investoren stellt das Objekt eine interessante, aber risikobehaftete Gelegenheit dar. Die solide Bausubstanz aus 2009 und die Erdwärmeheizung sind klare Pluspunkte. Dem stehen das Souterrain-Risiko, die unklare Innenbeschaffenheit und die informelle WEG-Verwaltung gegenüber. Ein Ankauf empfiehlt sich nur mit einem entsprechenden Sicherheitsabschlag beim Gebot.