ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Erftstadt, Nordrhein-Westfalen

Bei dem hier zur Zwangsversteigerung stehenden Objekt handelt es sich um ein freistehendes, unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit einem zweigeschossigen Anbau und einer Garage in Erftstadt-Kierdorf, gelegen an der Friedrich-Ebert-Straße 100. Das Hauptgebäude wurde ca. 1952/53 in konventioneller Massivbauweise errichtet und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 150 m², die sich auf das Erd- und Obergeschoss verteilt. Das Grundstück hat eine Gesamtgröße von 717 m² und ist für die Wertermittlung in Bauland (330 m²) und Gartenland (387 m²) unterteilt. Das Objekt steht aktuell leer und war zuvor eigengenutzt. Der bauliche Zustand der Immobilie ist durch einen erheblichen Sanierungs- und Fertigstellungsstau geprägt. Nach dem Erwerb im Jahr 2016 wurden zwar einige Modernisierungen (u.a. Elektrik, tlw. Fenster und Innentüren) überwiegend in Eigenleistung durchgeführt, jedoch befindet sich der Anbau im Erdgeschoss noch im Rohbauzustand. Zu den wesentlichen Mängeln gehören eine überalterte Ölheizung, ein versotteter Kamin, Putzschäden an der Fassade sowie eine schadhafte Dacheindeckung des Schuppens. Zudem besteht der Verdacht auf eine Asbestbelastung durch Faserzementplatten auf der Garage und dem Schuppen. Ein erhebliches rechtliches Risiko stellt die fehlende baurechtliche Genehmigung für die Dachgaube, die Garage und den zweigeschossigen Anbau dar, da diese nicht in den ursprünglichen Planunterlagen von 1952 enthalten sind. Hierfür wurde im Gutachten ein vorsorglicher Marktabschlag von 3.000 € vorgenommen. Für die Baumängel und den Fertigstellungsbedarf wurde ein pauschaler Abschlag von 50.000 € angesetzt. Zudem liegt eine Eigengrenzüberbauung auf dem Flurstück 58 vor. Fazit und Investitionsbeurteilung: Für risikobewusste Investoren, Projektentwickler oder handwerklich versierte Eigennutzer bietet dieses Objekt aufgrund des moderaten festgesetzten Verkehrswerts von 230.000 € eine interessante Einstiegsgelegenheit in einer stabilen Randlage von Köln. Die kalkulierten Sanierungskosten zur Fertigstellung des Anbaus sowie das Risiko einer nachträglichen baurechtlichen Genehmigung müssen jedoch zwingend in das finale Gebot einfließen. Unter Berücksichtigung der Abschläge bietet die Immobilie nach erfolgreicher Sanierung ein solides Wertsteigerungspotenzial.