ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bergisch Gladbach, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss der Giselbertstraße 10 in 51429 Bergisch Gladbach (Ortsteil Bensberg) nebst einem Sondernutzungsrecht am Pkw-Freistellplatz Nr. B165. Die Liegenschaft ist Teil der in den Jahren 1972 bis 1975 in Schottenbauweise errichteten Großwohnanlage 'Wohnpark Bensberg', welche aus mehreren Wohnblocks mit 7 bis 19 Vollgeschossen besteht. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine mittlere Wohnlagequalität, fußläufige Nahversorgung sowie eine gute Verkehrsanbindung an die Autobahn A 4 aus, ist jedoch straßenseitig verkehrslärmbelastet. Die Wohnung verfügt laut Teilungserklärung über eine Wohnfläche von ca. 100,54 m², aufgeteilt in vier Zimmer, Küche, Diele, Bad, separates WC, Abstellraum und einen nach Südwesten ausgerichteten Balkon. Da dem Sachverständigen kein Zutritt zur Wohnung gewährt wurde, basiert die Bewertung auf dem äußeren Erscheinungsbild und Unterlagen. Das Gebäude verfügt über einen Personenaufzug und Fern-/Zentralbeheizung; das im Komplex befindliche Schwimmbad ist dauerhaft stillgelegt. Für die Erneuerung eines Aufzugs in Block B liegt ein Beschluss über rund 105.415 EUR vor, der aus der Erhaltungsrücklage gedeckt werden soll. Das Grundbuch weist diverse Dienstbarkeiten (Leitungs-, Geh-/Fahrrechte und Mitbenutzungsrechte) auf, für die der Gutachter mangels Wertrelevanz jeweils Ersatzwerte von 0,00 EUR vorschlägt. Baulasten oder Altlasten sind ausweislich der behördlichen Auskünfte nicht eingetragen. Das monatliche Wohngeld beläuft sich auf 570,00 EUR, wovon 198,64 EUR auf die Erhaltungsrücklage entfallen. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 160.000,00 EUR festgesetzt, worin ein freier Wertanteil von 10.000,00 EUR für den Außenstellplatz enthalten ist. Angesichts der unklaren Binnenverhältnisse empfiehlt sich ein vorsichtiger Bietansatz mit ausreichender Liquiditätsreserve für anfallende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten.