KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1907 · vermietet

Versteigert wird eine ca. 53,50 m² große 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 2) im Erdgeschoss des rückwärtigen Flügelanbaus eines 7-Parteien-Mehrfamilienhauses in Krefeld-Dießem/Lehmheide (Spinnereistraße 71). Das vor 1907 errichtete und 1984 umfangreich umgebaute Gebäude befindet sich in einem dem Alter entsprechend gepflegten Zustand; die Wohnung selbst weist einen ordentlichen Zustand auf und verfügt über eine 2023 erneuerte Gasetagenheizung sowie einen Kaminofen und ein Sondernutzungsrecht an einer Hoffläche. Zur Einheit gehören zudem ein Kellerraum sowie ein Werkstattraum im Untergeschoss des Vorderhauses. Das Objekt ist seit Mai 2016 über einen mündlichen Mietvertrag für derzeit 350,00 € Nettokaltmiete monatlich vermietet (Marktmiete ca. 374,50 € monatlich bzw. 7,00 €/m²). Der amtliche Verkehrswert wurde auf 63.000,00 € festgesetzt.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft eignet sich besonders für Privatanleger oder Handwerker, die eine solide, vermietete Kleinwohnung mit überschaubarem Kapitalaufwand suchen. Trotz des hohen Gebäudealters bietet das Objekt dank der 2023 erneuerten Gasheizung und des rückwärtig ruhigen Flügelanbaus eine stabile Ertragsbasis. Bieter sollten das Bestehen eines lediglich mündlichen Mietvertrags sowie die Grundrissabweichungen einkalkulieren und mittelfristig eine Schriftformvereinbarung oder einvernehmliche Mieteranpassung anstreben.

Chancen

7

Mietpotenzial +7 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (350 € -> 375 € p. M.).

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt betrifft die Eigentumswohnung Nr. 2 im Erdgeschoss des rückwärtigen Flügelanbaus eines voll unterkellerten, 3½-geschossigen Mehrfamilienhauses mit insgesamt 7 Wohneinheiten in der Spinnereistraße 71, 47805 Krefeld (Stadtteil Dießem/Lehmheide). Die Wohnfläche beträgt rund 53,50 m² und teilt sich auf in Flur, Bad, Küche mit Durchreiche, Wohnzimmer und ein gefangenes Schlafzimmer. Zur Wohnung gehört neben einem Kellerraum auch ein gesonderter Werkstattraum im Keller des Vorderhauses sowie ein Sondernutzungsrecht an der Hoffläche unmittelbar vor der Einheit. Das ursprüngliche Baujahr liegt vor 1907; 1984 erfolgte eine umfassende Modernisierung und WEG-Aufteilung (Gutachten S. 4, 6, 12). Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes wird als altersgemäß gepflegt beschrieben, mit üblichen Verschleißerscheinungen wie Abplatzungen im Eingangsbereich und Feuchtigkeitsstellen im Keller (Gutachten S. 14). Die Wohnung selbst befindet sich in einem ordentlichen bzw. gut bis befriedigenden Pflegezustand. Vorhanden sind Kunststoffisolierfenster (1987), Laminat- und Spaltfliesenböden, ein Kaminofen sowie eine 2023 erneuerte Gasetagenheizung (Gutachten S. 15). Ein Instandhaltungsbedarf besteht punktuell bei einem defekten Fenstertürscharnier, einem Scheibenriss im Wohnzimmerfenster sowie Fugen- und Belagsfehlstellen (Gutachten S. 15). Rechtlich besteht ein 535/3.891 Miteigentumsanteil am 211 m² großen Grundstück. In Abteilung II ist eine altbestandene Grunddienstbarkeit bezüglich einer Grenzmauer eingetragen, welche die Nutzbarkeit nicht einschränkt. Baulasten, Denkmalschutz und öffentlich-rechtliche Wohnungsbindungen bestehen nicht; das Grundstück ist altlastenfrei geführt (Gutachten S. 8–11). Die Wohnung ist seit Mai 2016 auf Basis eines mündlichen Mietvertrags vermietet (Nettokaltmiete 350,00 € zzgl. 150,00 € Nebenkosten). Die WEG-Erhaltungsrücklage betrug zum 23.08.2024 rund 23.700,00 €, das monatliche Hausgeld beläuft sich auf 177,17 € zzgl. 45,83 € Rücklagenzuführung (Gutachten S. 17). Aus Investorensicht stellt das Objekt eine interessante Gelegenheit dar, da der Ertragswert von 63.100,00 € bzw. der festgesetzte Verkehrswert von 63.000,00 € eine solide Basis für Kapitalanleger bietet. Potenzial liegt in der schrittweisen Hebung der Kaltmiete auf das örtliche Marktniveau von 7,00 €/m² (ca. 374,50 €/Monat). Zu beachten bleiben die baulichen Gegebenheiten des gefangenen Zimmers sowie die Formalisierung des Mietverhältnisses.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lt. Sachveständigengutachten handelt es sich um eine Wohnung im Erdgeschoss (Anbau), bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele, Bad, Kellerraum und Werkstattraum, Größe: ca. 53,50 qm, Baujahr: vor 1907. Kein Ansprechpartner. Sicherheitsleistung: Kontoverbindung: Zentrale Zahlstelle Justiz, IBAN: DE08 3005 0000 0001 4748 16, Landesbank Hessen-Thüringen, Verwendungszweck: AG Krefeld, Geschäftszeichen, Sicherheit, Datum der Versteigerung

Hinweise zur Datenlage

Vollständige und konsistente Unterlagenlage inklusive aktuellem Verkehrswertgutachten und am 18.11.2024 erfolgter vollständiger Innenbesichtigung der Wohnung.
Vollständige Innenbesichtigung der Wohnung und Begehung wesentlicher Teile des Gemeinschaftseigentums (Treppenhaus EG, Teilbereiche Keller).

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0420 K 0031/2024
Amtsgericht: Krefeld
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 06.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1907

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 63.000 €
Wohnfläche: 53,5 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 535/3.891
Anteilige Grundstücksfläche: 29,01 m²
Bodenrichtwert: 420 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 12.184 €29,01 m² × 420 €/m² · MEA 13,75 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Spinnereistraße
Hausnummer: 71
PLZ: 47805
Ort: Krefeld
Stadtteil: Dießem/Lehmheide

Weitere Angaben aus dem Gutachten25 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 2 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 54 m² Wohnfläche · Baujahr 1907 · Zustand durchschnittlich

	Üblicher Marktpreis · Krefeld	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.390 €/m²typischer Wert	1.260 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	2.078 – 2.774 €/m²	1.193 – 1.344 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-51 % unter dem typischen Wert	-7 % unter dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Krefeld (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Krefeld

2.390 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.078 – 2.774 €/m²
Dieses Objekt: -51 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Krefeld (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.260 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 1.193 – 1.344 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -7 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

¹ Dieses Objekt ist rund 45 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1907 gegenüber typisch 1954).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Krefeld	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Krefeld

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1907Gruppe 1954
Zustand: hier durchschnittlichGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 54 m²Gruppe 61 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,90 – 11,80 €/m² im Monat, typisch 9,35 €/m² · Stadt Krefeld, Haus & Grund Krefeld, Mieterverband Niederrhein (Mietspiegel), 2. Halbjahr 2025

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Von-Beckerath-Straße, Cracau	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1954	44 m²	sanierungsbedürftig	45.000 €	1.034 €	27.01.2027
Gartenstr., Stadtmitte	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1955	58 m²	durchschnittlich	70.000 €	1.199 €	21.10.2026
Lindenstraße, Dießem/Lehmheide	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1920	104 m²	stark sanierungsbedürftig	130.000 €	1.250 €	17.12.2026
Heinrich-Klausmann-Straße, Krefeld	Eigentumswohnung	—	100 m²	unbewertet	127.500 €	1.270 €	09.06.2026
Gartenstraße, Mitte	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1952	51 m²	renovierungsbedürftig / einfach	65.000 €	1.275 €	30.11.2026
Marktstraße, Baackeshof	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1966	74 m²	unbewertet	115.000 €	1.554 €	25.01.2027
Uerdinger Straße, Bockum	Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1974	64 m²	durchschnittlich	175.000 €	2.734 €	06.01.2027

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 20, 21

Bodenrichtwert: 420 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 29,01 m²
Anteiliger Bodenwert: 12.184 €
Verkehrswert: 63.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5,17
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 50.816 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 20, 21 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert12.184 €

Gebäude / Wohnung50.816 €

Verkehrswert63.000 €

Zone: 432

Rechenweg

Flächenanteil: 211 m² Gesamtgrundstück × 535/3.891 MEA = 29,01 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 29,01 m² × 420 €/m² · MEA 13,75 %
Verkehrswert je m² Boden: 2.172 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2.172 €/m² / 420 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 63.000 € − 12.184 € = 50.816 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Krefeld, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart