ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Solingen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Altenhofer Str. 13 in 42719 Solingen (Gemarkung Wald, Flur 032, Flurstück 421) umfasst ein um 1900 in Fachwerkbauweise errichtetes, freistehendes Wohn- und Geschäftshaus auf einem 406 m² großen Eckgrundstück. Das Gebäude bietet laut Gutachten eine Gesamtnutzfläche von 356,65 m², aufgeteilt in 213,23 m² Wohnfläche (verteilt auf sechs kleine Wohneinheiten im EG, OG und DG) sowie 143,42 m² Gewerbefläche für eine Gaststätte inklusive Biergarten und drei Pkw-Stellplätzen. Das Objekt liegt im allgemeinen Wohngebiet an zwei mäßig befahrenen Erschließungsstraßen (Altenhofer Straße und Devarannestraße). Der bauliche Zustand ist sanierungs- und modernisierungsbedürftig mit einer ermittelten Restnutzungsdauer von lediglich 6 Jahren. Die Außenbesichtigung offenbarte verwitterte Holzfensterprofile, beschädigte Dach- und Tonpfannen, teils beschädigte Verschieferungen sowie nicht fachgerechte Leitungsverlegungen. Für die erkennbaren bautechnischen Beanstandungen wurde ein Abschlag von 17.600 EUR angesetzt. Zudem weisen die Wohneinheiten teils unzeitgemäße Grundrisse mit Durchgangszimmern und externen Sanitäranlagen auf den Zwischengeschossen auf; brandschutztechnisch wird eine Überprüfung des zweiten Rettungswegs dringend angeraten. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für eine Trafostation zugunsten der Stadtwerke Solingen belastet (das Trafogebäude selbst ist nicht Gegenstand der Wertermittlung). Laut Gutachten bestehen keine Baulasten und keine bekannten Altlasten, Denkmalschutz liegt laut örtlicher Liste trotz B-Plan-Vermerk nicht vor. Für die Devarannestraße können zukünftig noch Erschließungsbeiträge anfallen. Da dem Gutachter trotz Aufforderung der Zutritt zum Gebäudeinneren verwehrt wurde, floss ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 14.450 EUR in die Bewertung ein. Der amtliche Verkehrswert wurde zum Stichtag 11.11.2025 auf 104.000 EUR festgesetzt (reiner Bodenwert: 96.141 EUR). Aus Investorensicht bietet das Objekt bei einem Quadratmeterwert von 292 EUR/m² und einem kalkulierten Rohertrag von 17.050 EUR p.a. hohes Aufwertungspotenzial. Dem stehen jedoch signifikante Risiken aus der unterbliebenen Innenbesichtigung, unklaren Mietverhältnissen und akutem Sanierungsbedarf gegenüber, weshalb eine konservative Kalkulation der Instandsetzungskosten unabdingbar ist.