ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Eitorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt 'An der Kirchenwiese 9' im Ortsteil Bitze der Gemeinde Eitorf umfasst ein freistehendes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit voller Unterkellerung sowie eine massive Doppelgarage mit begehbarer Dachterrasse. Die Gesamtgrundstücksgröße beläuft sich auf 911 m², aufgeteilt auf das bebaute Hauptflurstück 272 (555 m²) und das angrenzende Flurstück 271 (356 m²). Die Wohnlage ist dörflich-ländlich geprägt und grenzt an das Naturschutzgebiet 'Wälder auf dem Leuscheid' an, bei rund 4 km Entfernung zum Bahnhof Eitorf mit Zugverbindungen nach Köln und Siegen. Das Ursprungsbaujahr des Wohnhauses ist behördlich nicht bekannt, da keine Ursprungsbauakte vorlag; im Jahr 1999 erfolgten laut Aktenlage Baugenehmigungen für wesentliche Um- und Anbauten. Die Wohnfläche beträgt ca. 200,15 m² (verteilt auf Erdgeschoss und Dachgeschoss), ergänzt um Nutzflächen im Kellergeschoss (ca. 46,95 m²) und der Doppelgarage (ca. 46,95 m²). Von außen präsentiert sich das Gebäude mit Dämmputzfassade, isolierverglasten Kunststofffenstern mit Sprossen und Satteldach in einem augenscheinlich normalen Unterhaltungszustand ohne sichtbare Bauschäden. Da dem Gutachter der Zutritt zum Gebäude verwehrt blieb, konnten weder Haustechnik (Heizung, Elektro, Sanitär) noch Innenraumzustand und Grundrissumsetzung überprüft werden. Im Sachwertverfahren wurde daher ein pauschaler Risikoabschlag von 25 % (103.725 €) in Ansatz gebracht. Beide Flurstücke sind über eine Vereinigungsbaulast baurechtlich verknüpft. Zudem sind die Erschließungsbeiträge laut Auskunft der Gemeinde Eitorf noch nicht endgültig abgegolten. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 330.000 € (Einzelwerte: 282.000 € für Flurstück 272 und 48.000 € für Flurstück 271) bietet das Objekt viel Raum und Ausbaupotenzial. Investoren sollten jedoch aufgrund des unklaren Innenzustands und möglicher Nachzahlungen für Erschließungsbeiträge ein entsprechendes Risikopolster in ihr Bietverhalten einkalkulieren.