ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Bochum, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt Mattenburg 27 in 44869 Bochum-Höntrop umfasst ein teilunterkellertes, eingeschossiges Zweifamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, seitlichem Flachdachanbau und vorgelagertem Carport auf einem 557 m² großen Hinterliegergrundstück. Die Ursprünge des Fachwerkgebäudes reichen vor das Jahr 1900 zurück (erstmalige Erwähnung im Vermessungsriss von 1888). Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf rd. 211 m², verteilt auf zwei Wohneinheiten (EG ca. 124 m², DG ca. 87 m²). Das Anwesen liegt in zweiter Reihe in einer gewachsenen, ruhigen Siedlungslage mit mittlerer Standortqualität; Geschäfte des täglichen Bedarfs und der S-Bahnhof Wattenscheid-Höntrop sind fußläufig erreichbar. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Nach kleineren Umbauten in den 1990er Jahren wurden wesentliche Instandhaltungsmaßnahmen unterlassen. An der hinteren Fassade weist das Fachwerk erhebliche Verwitterungs- und Putzschäden auf. Im Erdgeschoss befinden sich ca. 33 m² Wohnfläche im unfertigen Rohbauzustand, bei dem teilweise noch der Deckenabschluss zum Keller fehlt. Die 1987 installierte Gaszentralheizung ist seit Längerem defekt und nicht betriebsbereit; es existiert kein separater Trinkwasserhausanschluss, da die Leitung über das Nachbargrundstück Mattenburg 25 verläuft. Zudem entspricht die Grundrisskonzeption mit Durchgangszimmern nicht heutigen Wohnansprüchen. Besondere Risiken ergeben sich aus der Erschließung und rechtlichen Situation: Das Grundstück besitzt keine direkte Anbindung an die öffentliche Straße; rechtlich besteht lediglich ein Notwegerecht (§ 917 BGB) über Flurstück 348 gegen Notwegerente (176,80 DM/Jahr), während die tatsächliche Nutzung über Flurstück 349 nur auf einer widerruflichen, schuldrechtlichen Nachbarduldung basiert. Auf Flurstück 349 liegt zudem ein geringfügiger Überbau der Garage vor. Altlastenverdachtsflächen sind nicht verzeichnet, das Areal liegt jedoch über bergbaulichen Feldern (Flöz Dünnebank). Das Objekt wird derzeit von der Eigentümerin bewohnt. Der vom Amtsgericht Bochum auf Basis eines Sachwert- und Vergleichswertverfahrens festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 283.000 € (entsprechend rd. 1.341 €/m² Wohnfläche). Da der Zuschlag in einem früheren Termin aus Wertgrenzengründen versagt wurde, sind die 5/10- und 7/10-Grenzen aufgehoben. Kapitalanleger und Eigennutzer müssen bei der Gebotskalkulation umfangreiche Kosten für Haustechnik, Wasseranschluss, Fachwerksanierung und Wegerechtsregelung berücksichtigen.