ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Alsdorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Willy-Brandt-Ring 18 in 52477 Alsdorf auf dem ehemaligen, rekultivierten Zechengelände 'Grube Anna'. Die Wohnlage zeichnet sich durch die unmittelbare Angrenzung an den begrünten Anna-Park im Südwesten aus. Das Stadtzentrum von Alsdorf mit allen Geschäften des täglichen Bedarfs, Ärzten und Schulen liegt etwa 500 m entfernt. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch Busverbindungen (ca. 450 m) und eine Bahnhaltestelle (ca. 600 m) mit Anbindung Richtung Aachen gewährleistet. Das Wohnhaus wurde ca. 2020 als viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit Staffelgeschoss in Massiv- und Holzbauweise errichtet und umfasst neun Wohneinheiten. Die zur Versteigerung stehende 3-Zimmer-Wohnung W9 im Staffelgeschoss bietet eine Wohnfläche von ca. 113,32 m² inklusive anteilig berechneter umlaufender Dachterrasse. Die Ausstattung umfasst Fußbodenheizung, Vinyl- und Fliesenböden, ein modernes Duschbad, ein Gäste-WC, einen Hauswirtschaftsraum sowie elektrische Außenjalousien. Beheizt wird das Gebäude über eine Wärmepumpe in Kombination mit einer Gaszentralheizung, Solarthermie und Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung (Endenergiebedarf 20 kWh/(m²*a)). Ein Personenaufzug verbindet alle Etagen. Zur Einheit gehören ein Carport (P9) und ein Abstellraum (9-W). Erhebliche Wertminderungen resultieren aus massiven Bauschäden am Gemeinschaftseigentum: Das Wärmedämmverbundsystem (WDVS) weist großflächig Risse, mangelhafte Fenster-/Sockelanschlüsse und Abplatzungen auf. Zudem bestehen Mängel an der Entwässerung der Dach- und Terrassenflächen sowie Schimmelbildung in den Nebengebäuden. Die Gesamtsanierungskosten werden überschlägig auf 510.000 € taxiert (anteilig 81.090 € für diese Wohnung). Zudem fehlen Auflagen zur behördlichen Schlussabnahme (Dachbegrünung der Schuppen). Aufgrund einer minimalen Erhaltungsrücklage von lediglich 3.000 € steht eine WEG-Sonderumlage im Raum. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren nach Abzug aller Baumängel, eines merkantilen Minderwerts (16.544 €) und anteiliger Sonderumlagen auf 229.000,00 € festgesetzt (entspricht ca. 2.030 €/m² Wohnfläche). Die Immobilie eignet sich für Investoren, die bereit sind, die Sanierungsprozesse innerhalb der WEG aktiv zu begleiten, um das Potenzial dieses neuwertigen Penthouses in attraktiver Parklage langfristig zu heben.