ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Meerbusch, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 03 (Hofhaus) innerhalb der denkmalgeschützten Hofanlage „Winkesgut“ in Meerbusch-Büderich (Dorfstraße 51). Die Hofanlage umfasst insgesamt drei Wohneinheiten, Nebengebäude und Carport auf einem 1.681 m² großen Gesamtgrundstück (Flurstücke 277 und 278). Die Lage zeichnet sich durch dörflich geprägte, zentrale Strukturen mit bester Nahversorgung sowie hervorragender Verkehrsanbindung nach Düsseldorf aus, ist jedoch mit Fluglärm vorbelastet. Das zweigeschossige Hofhaus wurde um 2007 kernsaniert bzw. ab Oberkante Erdgeschoss neu errichtet. Es bietet eine im Ertragswertverfahren angesetzte Wohnfläche von ca. 216 m² (theoretische Aufteilung: EG ca. 117 m², OG ca. 99 m²) mit Kamin, Gästebad und zwei Badezimmern im Obergeschoss. Zugehörig sind zwei Schuppen und ein Abstellraum, wobei die Schuppen abweichend von den Genehmigungen zu Wohnzwecken ausgebaut wurden. Der bauliche Zustand ist überwiegend solide, wenngleich Ausblühungen im Duschbereich und unklare Wandaufteilungen Sanierungs- und Regulierungsbedarf erfordern. Rechtlich und verfahrenstechnisch bestehen wesentliche Besonderheiten: Es ist kein Verwalter bestellt und keine Instandhaltungsrücklage vorhanden. Die Pläne der Teilungserklärung weichen spürbar von der Baugenehmigung und dem Ist-Zustand ab (vom Gutachter mit 35.000 € Wertabzug beziffert). Zudem besteht eine Regelung zur möglichen Grundstücksabtrennung gemäß § 11 der Gemeinschaftsordnung. Die Wohnung ist laut Gutachten vermietet; Mietverträge und Hausgeldhöhe lagen dem Sachverständigen nicht vor. Der Verkehrswert wurde sachverständig auf 963.000 € bemessen (abgeleitet aus einem Ertragswert von 967.245 € unter Einbeziehung von Sondernutzungsrechten, Baulast und Mängelabschlag). Interessenten sollten die baurechtlichen Risiken bezüglich des Nebengebäudes und die rechtliche Gemengelage der Untergemeinschaften vorab detailliert analysieren.