ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Mönchengladbach, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt umfasst ein voll unterkellertes, dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss auf einem 269 m² großen Grundstück an der Bylandtstraße 61 in Mönchengladbach-Rheydt. Das Gebäude wurde ursprünglich ca. 1931 als Beamtenwohnhaus errichtet, ca. 1948 wiederaufgebaut und im Jahr 1993 um einen voll ausgebauten Dachbereich mit Gauben erweitert. Die Wohnfläche von insgesamt 248,49 m² verteilt sich auf vier Wohneinheiten (EG: 66,89 m², 1. OG: 66,89 m², 2. OG: 64,23 m², DG: 50,48 m²). Die Lage zeichnet sich durch eine geschlossene Wohnbebauung sowie die Nähe zum Zentrum von Rheydt mit guter Verkehrsanbindung aus. Der bauliche Unterhaltungszustand wird als durchschnittlich gepflegt und dem Gebäudealter angemessen beschrieben. Wesentliche Modernisierungen an Fenstern (Kunststoff-Isolierverglasung), Fassadendämmung (WDVS) und Gas-Zentralheizung wurden durchgeführt. Im Kellergeschoss liegen Feuchtigkeitsschäden an den aufgehenden Außenwänden mit Putz- und Farbabplatzungen vor, da die bauzeitlichen Sperrschichten ihre Wirksamkeit verloren haben. Im Rahmen der Wertermittlung wurde ein Reparatur- und Renovierungsstau von 4.969,80 € als besonderes objektspezifisches Merkmal berücksichtigt. Das Grundbuch weist in Abteilung II eine angeordnete Zwangsverwaltung (AZ: 502 L 1/24) sowie die Zwangsversteigerungsvermerke auf. Baulasten bestehen nicht, und Erschließungsbeiträge sind abgegolten. Ein rechtliches und umweltbezogenes Risiko stellt die bekannte Grundwasserverunreinigung durch leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasserstoffe (LCKW) in der Umgebung dar, weshalb das Grundwasser nicht für sensible Zwecke genutzt werden darf. Der Sachverständige brachte hierfür einen merkantilen Minderwert von 2 % auf den Ertragswert in Ansatz. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 385.000,00 € und einem nachhaltigen Rohertrag von 22.628,28 € p.a. bietet das Objekt eine interessante Ertragsperspektive. Da die Wohnung im 1. Obergeschoss nicht von innen begangen werden konnte und die tatsächlichen Ist-Mieten aus Datenschutzgründen im Gutachten nicht offengelegt wurden, empfiehlt sich vor der Gebotsabgabe die Kontaktaufnahme mit dem Zwangsverwalter zur Klärung der Mieterdaten.