KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1982 · vermietet

Zur Versteigerung steht eine 3- bis 4-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 2) im Erdgeschoss eines zweigeschossigen Mehrfamilienhauses in Kalletal-Bentorf mit rund 108 m² Wohn-/Nutzfläche sowie Sondernutzungsrecht an einem Carportstellplatz und eigenem Kellerraum. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 58.000,00 € (Stichtag: 16.06.2026) und basiert primär auf dem Ertragswertverfahren. Das Objekt ist seit November 2021 für 500,00 € monatlich nettokalt vermietet. Es bestehen erhebliche WEG-spezifische Risiken: Die Gebäudeversicherung wurde mangels Beitragszahlung gekündigt, und nur zwei von acht Einheiten zahlen derzeit Hausgeld. Zudem besteht baulicher Sanierungsbedarf an Fassade, Fenstern, Dach und Elektroinstallation.

Biet-Score

Vorsicht · 42 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich ausschließlich für risikobereite und sanierungserfahrene Investoren, die neben der Wohnungsrenovierung auch die Restrukturierung der stark gestörten Eigentümergemeinschaft bewältigen können. Der niedrige Kaufpreis reflektiert den bestehenden Instandhaltungsstau sowie den Ausfall von Hausgeldzahlungen und den Verlust der Gebäudeversicherung. Vor einem Gebot sollte zwingend geklärt werden, ob kurzfristig ein neuer Versicherungsschutz etabliert werden kann und welche finanziellen Nachschusspflichten drohen.

Chancen

6

Zur Wohnung gehören ein fest zugeordneter Carportstellplatz (Sondernutzungsrecht) sowie ein separater Kellerraum.

Risiken

6

Möglicher Sonderumlagebedarf und Haftungsrisiken zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums und Stabilisierung der WEG.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die hier zur Versteigerung anstehende Eigentumswohnung Nr. 2 befindet sich im Erdgeschoss eines 1982 nach einem Brandschaden wiederaufgebauten, zweigeschossigen Mehrfamilienhauses mit Anbau (insgesamt 8 Wohneinheiten) in der Bentorfer Straße 5 im Kalletaler Ortsteil Bentorf. Die Einheit umfasst eine Wohn-/Nutzfläche von ca. 107,50 m² (bzw. rd. 108 m²), einen Kellerraum sowie das Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Carportstellplatz. Die ländliche Wohnlage bietet eine Bushaltestelle vor dem Haus; weitergehende Infrastruktureinrichtungen befinden sich im etwa 4 km entfernten Kalletal-Hohenhausen. Das Gebäude weist insgesamt einen dem Baujahr entsprechenden Zustand mit deutlichem Instandhaltungsstau auf. Zu den dokumentierten Mängeln zählen abplatzender Putz an Außenfassade und Keller, Durchfeuchtungen, Undichtigkeiten im Dachbereich, eine abgängige Carport-Dacheindeckung sowie schadhafte, undichte Holz-Verbundfenster aus 1983. Die Elektroinstallation weist Verschmorungen an Steckdosenverkleidungen auf, sodass nur noch fünf Steckdosen nutzbar sind. Beheizt wird die Wohnung abweichend von den übrigen Einheiten über mobile oder wandhängende Elektroheizkörper. Besondere Beachtung erfordern die gravierenden wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen der Eigentümergemeinschaft: Laut Verwalterprotokollen zahlen von acht Wohneinheiten seit Monaten nur zwei Einheiten das geforderte Hausgeld; drei Eigentümer sind unbekannt verzogen. Infolgedessen wurde die Gebäudeversicherung durch den Versicherer gekündigt. Zudem beschloss die WEG am 11.12.2024, dass Kosten für Instandhaltung und Austausch von Fenstern, Balkon- und Wohnungseingangstüren künftig allein vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind. Im Sach- und Ertragswertverfahren brachte der Gutachter hierfür jeweils besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale von insgesamt 15.000,00 € (5.000,00 € Mängel, 10.000,00 € Hausgeldrisiko) in Abzug. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 58.000,00 € (Stichtag: 16.06.2026) orientiert sich primär am Ertragswertverfahren. Zwar besteht ein ungekündigtes Mietverhältnis mit monatlich 500,00 € Kaltmiete, das Engagement ist jedoch aufgrund des fehlenden Versicherungsschutzes und der desolaten WEG-Finanzen mit überdurchschnittlichen Unwägbarkeiten verbunden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten befindet sich die Eigentumswohnung Nr. 2 im Erdgeschoss eines zweigeschossigen Mehrfamilienhauses (Baujahr: 1982). An einem Carportstellplatz besteht ein Sondernutzungsrecht und zur Wohnung gehört ein Kellerraum. Die Wohnung hat eine Wohn-/Nutzfläche von rd. 108 qm. Das Gebäude weist insgesamt einen dem Baujahr gemäßen Zustand auf, wobei sich an einzelnen Bauteilen altersbedingte und bauliche Schäden zeigen, die mittelfristig eine Instandsetzung erfordern. Nach Auskunft der Hausverwaltung an den Sachverständigen besteht derzeit keine Wohngebäudeversicherung.

Hinweise zur Datenlage

Vollständige Datenbasis mit Deckseite, amtlicher Bekanntmachung und aktuellem Vollgutachten inklusive Innenbesichtigung und Auswertung der Verwalterprotokolle.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen am 16.06.2026 im Beisein eines Mieterbevollmächtigten.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 28 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0013 K 0005/2026
Amtsgericht: Lemgo
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 07.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1982

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 58.000 €
Wohn-/Nutzfläche: 107,5 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 109/1000 verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss, Nr. 2
Anteilige Grundstücksfläche: 168,95 m²
Bodenrichtwert: 95 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 16.050 €168,95 m² × 95 €/m² · MEA 10,9 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Bentorfer Straße
Hausnummer: 5
PLZ: 32689
Ort: Kalletal
Stadtteil: Bentorf

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt540 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 108 m² Wohnfläche · Baujahr 1982 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.372 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	842 – 2.832 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-61 % unter dem Median
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.372 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 842 – 2.832 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -61 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 5 der 8 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 5 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1982Gruppe 1972
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 108 m²Gruppe 86 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,54 – 6,99 €/m² im Monat, typisch 6,00 €/m² · angesetzt in 17 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Allandsbusch, Detmold	Eigentumswohnung	—	79 m²	unbewertet	65.000 €	823 €	06.05.2026
Allandsbusch, Herberhausen	Eigentumswohnung	—	79 m²	unbewertet	67.000 €	848 €	17.06.2026
Marienstraße, Kernstadt	Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1959	80 m²	durchschnittlich	75.000 €	935 €	14.10.2026
Hudeweg, Hardissen	Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), 2 Kfz-Stellplätze	1994	91 m²	renovierungsbedürftig / einfach	165.000 €	1.809 €	03.12.2026
Hagen	Kfz-Stellplatz, Gewerbeeinheit (z.B. Laden, Büro), Garage, Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer), Kfz-Stellplatz, Gewerbeeinheit (z.B. Laden, Büro), Garage, Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer), Wohn-/Geschäftshaus mit einem Teileigentum und 5 Pkw-Stellplätzen sowie einem Wohnungseigentum und einer Doppelgarage, Wohn-/Geschäftshaus mit einem Teileigentum und 5 Pkw-Stellplätzen sowie einem Wohnungseigentum und einer Doppelgarage	1972	176 m²	sanierungsbedürftig	490.000 €	2.789 €	15.10.2026
Hermannstraße, Augustdorf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Reihenhaus, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), 4 Eigentumswohnungen	1966	77 m²	renovierungsbedürftig / einfach	228.000 €	2.961 €	21.10.2026
Von-Stauffenberg-Straße, Bad Salzuflen	Eigentumswohnung	—	112 m²	unbewertet	351.000 €	3.134 €	20.05.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 14

Bodenrichtwert: 95 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 168,95 m²
Anteiliger Bodenwert: 16.050 €
Verkehrswert: 58.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,61
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 41.950 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 14 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert16.050 €

Gebäude / Wohnung41.950 €

Verkehrswert58.000 €

Zone: 4080008, Bentorf Ortsteil Harkemissen, Dorfgebiet

Rechenweg

Flächenanteil: 1.550 m² Gesamtgrundstück × 109/1000 verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss, Nr. 2 MEA = 168,95 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 168,95 m² × 95 €/m² · MEA 10,9 %
Verkehrswert je m² Boden: 343 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 343 €/m² / 95 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 58.000 € − 16.050 € = 41.950 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Lippe, Kreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart