ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Troisdorf, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Zweifamilienhaus nebst Anbau, Hobbygebäude und Garagen in der Siebengebirgsallee 62 in 53840 Troisdorf-Ort. Die Liegenschaft umfasst zwei Flurstücke mit einer Gesamtgröße von 782 m². Die Mikrolage zeichnet sich durch eine ruhige Wohngebietsstruktur unweit des Erlebnisbades 'Aggua' aus, bei zugleich vorteilhafter Verkehrsanbindung an die Autobahnen A 560 und A 3 sowie die Oberzentren Köln und Bonn. Das Ursprungsgebäude wurde 1957 in Massivbauweise errichtet und 1963 durch einen Anbau erweitert; 1974 folgte die Errichtung des Nebengebäudes. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 265 m², verteilt auf das Erdgeschoss (ca. 138 m²), Obergeschoss (ca. 77 m²) und das ausgebaute Dachgeschoss (ca. 50 m²). Nach dem Erwerb 2018 wurden die Bäder überwiegend modernisiert, die Fenster stammen ca. aus dem Jahr 1995. Neben bauartbedingten Wärmebrücken und Feuchtigkeitsanzeichen im Kellergeschoss besteht ein wesentliches Risiko in mehreren baurechtlichen Genehmigungsvorbehalten: Für die Wohnküche im Erdgeschoss, die Dachterrasse sowie den Partyraum auf dem unterirdischen Hobbykeller fehlen förmliche Baugenehmigungen, zudem ist die Dachgeschosseinheit baurechtlich nicht als eigenständige Wohnung genehmigt. Der Verkehrswert wurde durch das Amtsgericht Siegburg auf 675.000 € festgesetzt (Flurstück 1313: 525.000 €, Flurstück 2628: 150.000 €), basierend auf dem Sachwertverfahren (Sachwert 675.000 €, Ertragswert zur Plausibilisierung 615.000 €). Der Gutachter hat pauschale Sicherheitsabschläge von jeweils 10 % für unhomogene Grundrisse/Feuchtigkeit sowie für die baurechtlichen Genehmigungsrisiken berücksichtigt. Es bestehen keine Eintragungen im Baulastenverzeichnis oder Denkmalschutz. Investoren und Eigennutzer finden hier ein großzügiges Anwesen mit hoher Nutzungsflexibilität vor. Aufgrund der offenen Genehmigungslage und des Modernisierungsbedarfs an Heizung und Kellerabdichtung sollten Bieter vorab Rücksprache mit dem Bauamt halten und entsprechende Nachbesserungskosten einkalkulieren.