KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1964 · leerstehend

Zur Versteigerung steht eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung (WE 69) im Erdgeschoss eines 1964 errichteten Mehrfamilienhauses in 33729 Bielefeld-Brake. Die bezugsfreie Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 85,41 m² mit Balkon und separatem Kellerraum, jedoch ohne zugeordneten Pkw-Stellplatz oder Garage. Der bauliche und energetische Zustand ist baujahresgemäß gepflegt und durch Modernisierungen (Fernwärmestation 2019, Bäder 2010, Kunststofffenster 1994, WDVS) aufgewertet; intern besteht im Wesentlichen Renovierungsbedarf für Malerarbeiten. Der vom Sachverständigen im Vergleichswertverfahren ermittelte Verkehrswert beläuft sich auf 176.000 € (ca. 2.061 €/m²). Für Kaufinteressenten sind insbesondere anstehende Beschlüsse über die Sanierung von acht Dächern der Gesamtanlage (112 Einheiten) sowie das monatliche Wohngeld in Höhe von 390,00 € beachtenswert.

Biet-Score

Ausgeglichen · 56 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft eignet sich sowohl für Eigennutzer mit handwerklichem Geschick als auch für renditeorientierte Kapitalanleger, die von der sofortigen Vermietbarkeit und der soliden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Bielefeld profitieren möchten. Dem Vorteil der Bezugsfreiheit und der bereits sanierten Heiztechnik stehen kalkulatorische Risiken bezüglich künftiger Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (geplante Dachsanierungen) sowie das verhältnismäßig hohe Wohngeld gegenüber. Interessenten sollten ein Sicherheitsbudget für anstehende Sonderumlagen der 112 Einheiten umfassenden WEG einplanen und vor Gebotsabgabe Einsicht in die aktuellen Beschluss-Sammlungen der Eigentümerversammlung nehmen.

Chancen

7

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die zur Zwangsversteigerung gelangende Immobilie betrifft das im Wohnungsgrundbuch von Brake (Blatt 2741) eingetragene Sondereigentum an der Wohnung Nr. 69 nebst Kellerraum Nr. 69, verbunden mit einem 86/7.920 Miteigentumsanteil an dem 14.582 m² großen Grundstück Flur 11, Flurstück 1715. Das Objekt befindet sich in der Krabbenstraße 7 im Stadtbezirk Heepen (Ortsteil Brake) in einer gewachsenen, einfachen bis mittleren Wohnlage von Bielefeld. Die Erschließung ist vollständig abgeschlossen; Versorgungsanschlüsse an Fernwärme, Wasser, Abwasser und Strom sind vorhanden. Das Gebäude Krabbenstraße 7 wurde 1964 als massives, voll unterkellertes Sechsfamilienhaus mit Satteldach errichtet (Dachausbau 1996) und ist baulicher Bestandteil einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft mit 112 Wohnungen und 16 Garagen. Die Wohnung liegt im Erdgeschoss links und umfasst ca. 85,41 m² Wohnfläche, verteilt auf vier Zimmer, Küche, Flur, Bad, separates WC und Balkon. Das Gebäude verfügt über eine nachträglich aufgebrachte Fassadendämmung (6 cm WDVS), zweifach verglaste Kunststofffenster (1994) und eine 2019 modernisierte Fernwärmeübergabestation. Der Energieverbrauchsausweis weist 109,4 kWh/(m² a) aus (Effizienzklasse D). Das Badezimmer und Gäste-WC wurden um 2010 saniert. Es besteht ein altersgemäßer Renovierungsbedarf für Maler- und Tapezierarbeiten, wofür der Gutachter 3.000 € in Abzug gebracht hat. Ein Pkw-Stellplatz ist der Wohnung nicht zugeordnet. Im Grundbuch ist in Abteilung II ein Wegerecht eingetragen, welches keine nennenswerte Beeinträchtigung darstellt. Gemäß Versteigerungsbeschluss bedarf die Veräußerung der Zustimmung des WEG-Verwalters. Ein wesentlicher wirtschaftlicher Risikofaktor ist der anstehende Beschluss über die Sanierung der insgesamt acht Hausdächer der Gesamtanlage, was trotz vorhandener Instandhaltungsrücklagen (zum 31.12.2025 ca. 256.000 € Gesamtbestand auf Konten) zu Sonderumlagen führen kann. Das monatliche Wohngeld liegt bei 390,00 €. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 13.03.2026 auf 176.000 € (ca. 2.061 €/m²) festgesetzt. Durch den bestehenden Leerstand entfällt ein Räumungsrisiko, sodass ein zeitnaher Beginn von Modernisierungen oder Vermietung gesichert ist. Unter Berücksichtigung möglicher WEG-Sonderumlagen bietet das Objekt eine solide Anlagegelegenheit im Segment des bezahlbaren Wohnraums.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

4-Zimmerwohnung im Erdgeschoss (links) einer 1964 erbauten Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 112 Wohnungen in der Krabbenstr. 7, mit einer Wohnfläche von ca. 85 m².

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenlage durch ein vollständiges Verkehrswertgutachten aus Mai 2026 inklusive vollständiger Innenbesichtigung, Bauakteneinsicht, behördlichen Auskünften und amtlicher Bekanntmachung.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung aller Räumlichkeiten am 16.04.2026 gewährleistet eine fundierte Zustandsbeschreibung.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0006 a K 0039/2025
Amtsgericht: Bielefeld
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 12.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1964

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 176.000 €
Wohnfläche: 85,41 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 86/7920
Anteilige Grundstücksfläche: 158,34 m²
Bodenrichtwert: 290 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 45.919 €158,34 m² × 290 €/m² · MEA 1,086 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Krabbenstraße
Hausnummer: 7
PLZ: 33729
Ort: Bielefeld
Stadtteil: Brake

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 3 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt2.061 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 85 m² Wohnfläche · Baujahr 1964 · Zustand durchschnittlich

	Üblicher Marktpreis · Bielefeld	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.410 €/m²typischer Wert	1.966 €/m²Median · 9 Fälle
Spanne	2.215 – 2.943 €/m²	1.513 – 2.130 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-14 % unter dem typischen Wert	+5 % über dem Median
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Bielefeld

2.410 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.215 – 2.943 €/m²
Dieses Objekt: -14 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.966 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne: 1.513 – 2.130 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +5 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Bielefeld	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 9 vor

Üblicher Marktpreis · Bielefeld

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1964Gruppe 1970
Zustand: hier durchschnittlichGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 85 m²Gruppe 80 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,02 – 9,89 €/m² im Monat, typisch 7,96 €/m² · Jorewitz Immobilien IVD (IVD-Preisspiegel), 1. Halbjahr 2026

8 von 9 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 4,5 km entfernt (Schildesche) — 2.534 €/m², Baujahr 1800, durchschnittlich, 112 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Oelkerstraße, Bielefeld	Eigentumswohnung	—	70 m²	unbewertet	100.000 €	1.429 €	07.05.2026	unbekannt
Rheinallee, Sennestadt	Garage, Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1966	44 m²	sanierungsbedürftig	64.000 €	1.460 €	01.10.2026	13,0 km
Danziger Straße, Stieghorst	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1973	119 m²	gepflegt	180.000 €	1.513 €	15.10.2026	9,0 km
Föhrenstraße, Bielefeld	Eigentumswohnung	—	61 m²	unbewertet	103.000 €	1.689 €	30.04.2026	unbekannt
Lohmannsweg, Senne	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1983	80 m²	sanierungsbedürftig	158.000 €	1.966 €	08.10.2026	16,0 km
Wintersheide, Sennestadt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	77 m²	durchschnittlich	164.000 €	2.130 €	19.11.2026	15,0 km
Am Homersen, Heepen	Eigentumswohnung in einem Dreifamilienhaus	2005	114 m²	renovierungsbedürftig / einfach	278.000 €	2.437 €	29.10.2026	5,0 km
Beckhausstraße, Schildesche	Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1800	112 m²	durchschnittlich	285.000 €	2.534 €	08.10.2026	4,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 4

Bodenrichtwert: 290 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 158,34 m²
Anteiliger Bodenwert: 45.919 €
Verkehrswert: 176.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,83
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 130.081 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 4

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert45.919 €

Gebäude / Wohnung130.081 €

Verkehrswert176.000 €

Zone: Gebäude- und Freifläche

Rechenweg

Flächenanteil: 14.582 m² Gesamtgrundstück × 86/7920 MEA = 158,34 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 158,34 m² × 290 €/m² · MEA 1,086 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.112 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.112 €/m² / 290 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 176.000 € − 45.919 € = 130.081 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Bielefeld, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart