KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1964 · Unklar

Zur Versteigerung kommt eine Eigentumswohnung im 3. Obergeschoss links eines Mehrfamilienhauses mit 16 Wohneinheiten in der Moselstraße 120 in 42579 Heiligenhaus. Die Wohnfläche beträgt laut Bekanntmachung 66 m² bei einem Baujahr von 1964 laut Energieausweis. Zur Wohnung gehört ein Kellerraum als Sondereigentum, während kein Stellplatz und keine Garage vorhanden sind. Der Verkehrswert wurde gerichtlich auf 111.000 € festgesetzt. Da als Gutachten-Anhang lediglich ein allgemeines Bietermerkblatt hinterlegt wurde, sind Angaben zum Innenzustand, Sanierungsbedarf und Belegungsstatus nicht überprüfbar.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Eigentumswohnung in Heiligenhaus bietet aufgrund des niedrigen Verkehrswertes von 111.000 € eine potenziell günstige Einstiegsmöglichkeit für Kapitalanleger oder Eigennutzer. Dem steht jedoch ein erhebliches Informationsdefizit gegenüber, da das Gutachten nicht beigefügt ist und weder Zustand noch Belegungsstatus bekannt sind. Kaufinteressenten sollten vor dem Versteigerungstermin am 12.11.2026 unbedingt direkte Einsicht in die Gerichtsakte beim Amtsgericht Velbert nehmen und ausreichende Sicherheitsreserven für Sanierungsmaßnahmen einkalkulieren.

Chancen

4

Risiken

5

Der bauliche Zustand, Modernisierungsstand und eventuelle Bauschäden der Wohnung sind vollständig unbekannt.
Der Belegungsstatus ist unklar, wodurch unabsehbare Risiken bezüglich Vermietung oder Räumung bestehen.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung gelangt ein 1/16 Miteigentumsanteil an dem 1.977 m² großen Grundstück Moselstraße 120 in 42579 Heiligenhaus (Gemarkung Heiligenhaus, Flur 10, Flurstück 593), verbunden mit dem Sondereigentum an der im 3. Obergeschoss links belegenen Wohnung nebst Keller (im Aufteilungsplan mit II/4/4 bezeichnet). Das Mehrfamilienhaus umfasst insgesamt 16 Wohneinheiten und weist laut Energieausweis das Baujahr 1964 auf. Die Wohnfläche beläuft sich auf circa 66 m². Ein Stellplatz oder eine Garage gehört nicht zum Objekt. Aufgrund der vorliegenden Aktenlage können zum baulichen Erhaltungszustand, zur Innenausstattung oder zu möglichen Baumängeln keine Aussagen getroffen werden. Das zur Verfügung gestellte Dokument mit der Bezeichnung Gutachten stellt lediglich ein dreiseitiges allgemeines Merkblatt für Bietinteressenten dar. Technische Parameter, Modernisierungsstände sowie das Vorhandensein eines Aufzugs lassen sich den Veröffentlichungen daher nicht entnehmen. Der Versteigerungsvermerk wurde am 05.03.2026 in das Wohnungsgrundbuch von Heiligenhaus Blatt 315 eingetragen. Ob Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs bestehen oder ob Zahlungsrückstände bei der WEG-Verwaltung vorliegen, ist nicht dokumentiert. Ebenso ist unklar, ob die Wohnung derzeit leer steht, vermietet ist oder vom bisherigen Eigentümer bewohnt wird, was entsprechende Räumungs- und Ausfallrisiken birgt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 111.000 € erscheint das Objekt auf den ersten Blick preislich interessant. Wegen des gravierenden Dokumentationsmangels empfiehlt sich jedoch vor einer Gebotsabgabe zwingend die persönliche Einsichtnahme in das vollständige Verkehrswertgutachten auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Velbert.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten befindet sich die Wohnung im dritten OG links in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 16 Wohneinheiten. Baujahr 1964 laut Energieausweis. Wohnfläche 66 qm. Kein Stellplatz/Garage vorhanden. Die Sicherheitsleistung ist auf folgendes Konto zu zahlen: Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba); Kto. 1474816; BLZ 300 500 00; IBAN: DE08 3005 0000 0001 4748 16; BIC: WELADEDD. Empfänger ist die Zentrale Zahlstelle Justiz in Hamm. Die Überweisung sollte das Aktenzeichen, Amtsgericht Velbert, Datum der Versteigerung und den Hinweis "Bietsicherheit" enthalten. Der Auftraggeber der Überweisung muss mit dem späteren Bieter identisch sein, da die Sicherheitsleitung sonst nicht als erbracht angesehen werden kann. Weitere Ausführungen befinden sich unter „Hinweise für Bieter“ im Internet unter www.zvg-portal.de.

Hinweise zur Datenlage

Es liegen ausschließlich Deckseite, amtliche Bekanntmachung und ein allgemeines Bietermerkblatt vor. Ein tatsächliches Gutachten ist nicht vorhanden, weshalb wesentliche Zustands- und Mietangaben fehlen.
Keine Angaben zur Besichtigung vorhanden, da das Gutachten fehlt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0014 K 0005/2026
Amtsgericht: Velbert
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 12.11.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1964

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 111.000 €
Wohnfläche: 66 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 1/16
Anteilige Grundstücksfläche: 123,56 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Moselstraße
Hausnummer: 120
PLZ: 42579
Ort: Heiligenhaus

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten5 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 2 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 2 Angaben

Zustandsstufe
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.682 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 66 m² Wohnfläche · Baujahr 1964

	Üblicher Marktpreis · Heiligenhaus	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.900 €/m²typischer Wert	1.890 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	1.830 – 2.310 €/m²	1.698 – 2.291 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-11 % unter dem typischen Wert	-11 % unter dem Median
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Heiligenhaus

1.900 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.830 – 2.310 €/m²
Dieses Objekt: -11 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.890 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 1.698 – 2.291 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -11 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Heiligenhaus	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 10 vor

Üblicher Marktpreis · Heiligenhaus

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1964Gruppe 1965
Wohnfläche: hier 66 m²Gruppe 83 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,55 – 11,38 €/m² im Monat, typisch 8,38 €/m² · angesetzt in 12 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt (Isenbügel) — 1.403 €/m², Baujahr 1954, renovierungsbedürftig / einfach, 67 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Röntgenstraße, Isenbügel	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1954	67 m²	renovierungsbedürftig / einfach	94.000 €	1.403 €	10.12.2026	1,5 km
Richrather Straße, Immigrath	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1965	81 m²	durchschnittlich	130.000 €	1.605 €	17.09.2026	25,0 km
Teichstr., Mettmann	Eigentumswohnung	—	95 m²	unbewertet	166.000 €	1.747 €	08.06.2026	unbekannt
Schimmelbuschstraße, Hochdahl	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1976	89 m²	durchschnittlich	162.000 €	1.814 €	21.09.2026	13,0 km
Moselstraße, Mettmann	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1965	129 m²	durchschnittlich	254.000 €	1.967 €	30.10.2026	10,0 km
Oststraße, Velbert	Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1966	71 m²	renovierungsbedürftig / einfach	145.000 €	2.045 €	02.02.2027	8,0 km
Weißdornstraße, Baumberg	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1965	59 m²	durchschnittlich	140.000 €	2.373 €	24.09.2026	25,0 km
Lochnerstraße, Mitte	Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1966	84 m²	renovierungsbedürftig / einfach	215.000 €	2.560 €	01.12.2026	8,0 km
Heerstraße, Hilden	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2014	104 m²	gepflegt	450.000 €	4.327 €	12.11.2026	18,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Mettmann, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart