ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Heiligenhaus, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Verfahrens ist das im Wohnungsgrundbuch von Isenbügel (Blatt 1241) eingetragene Sondereigentum Nr. 22 an einer 4-Zimmer-Wohnung im Haus Röntgenstraße 24 in 42579 Heiligenhaus. Die Liegenschaft befindet sich im durchgrünten Siedlungsbereich Wassermangel im Nordwesten des Stadtgebiets. Die Umgebung ist von aufgelockerter Wohnbebauung und Grünzügen des Rinderbachtals geprägt. Die Wohnanlage umfasst zwei Mehrfamilienhäuser mit zusammen 24 Wohneinheiten auf einem 4.596 m² großen Areal. Zur verfahrensgegenständlichen Einheit im Erdgeschoss links gehören ca. 67 m² Wohnfläche, aufgeteilt auf Flur, Bad, Küche, Schlafzimmer, Wohnzimmer mit Südostbalkon und zwei Kinderzimmer, ergänzt um einen rund 19 m² großen Kellerraum. Sondernutzungsrechte an Stellplätzen bestehen für diese Einheit nicht. Das Wohngebäude wurde ca. 1954 in massiver Bauweise errichtet und wird über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 2001 beheizt. Das Gemeinschaftseigentum vermittelt einen dem Baujahr entsprechend durchschnittlichen Eindruck mit gepflegten Außenanlagen. Allerdings sind an den Fassadensockeln und der nördlichen Giebelfront Feuchtigkeits- und Sanierungsbedarfe erkennbar. Für die Wohnung selbst konnte keine Innenbesichtigung durchgeführt werden, da weder der Eigentümer noch der Mieter Zutritt gewährten. Zudem liegt ein Mieterhinweis auf einen Wasserschaden im Badezimmer vor. Das Sondereigentum ist seit März 2016 zu einer Nettokaltmiete von lediglich 350 € monatlich (5,22 €/m²) vermietet, wobei die Nebenkostenvorauszahlungen die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten nicht decken. Im Grundbuch ist in Abteilung II eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Kalkstein- und Dolomitgewinnungsverbot zugunsten einer Kalkwerk-Aktiengesellschaft aus dem Jahr 1951) eingetragen. Das Grundstück liegt über den historischen Erzbergwerksfeldern 'Thalburg' und 'Thalburg II', wobei 2007 bei Straßenarbeiten ein Hohlraum verfüllt werden musste. Ein erhebliches finanzielles Risiko stellt die WEG-Rücklagenlage dar: Die Instandhaltungsrücklage ist infolge vergangener Maßnahmen nahezu aufgezehrt. Für bereits beschlossene Instandsetzungen an Dachfirsten, Giebeldachkanten, Stützmauern und Rückstauklappen übersteigen die Angebotssummen den Rücklagenbestand, wodurch Sonderumlagen unumgänglich werden. Der Gutachter brachte daher für das Besichtigungsrisiko und die Rücklagensituation einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 10 % (10.500 €) in Ansatz. Der Verkehrswert wurde durch das Amtsgericht Velbert gestützt auf das Gutachten zum Stichtag 06.05.2026 auf 94.000 € festgesetzt. Dies entspricht einem relativen Wert von ca. 1.403 €/m² Wohnfläche. Die Immobilie richtet sich vor allem an risikobewusste Investoren, die Sanierungsrisiken tragen können und eine schrittweise Wertoptimierung über Mietanpassungen oder spätere Neuvermietung anstreben.