ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Iserlohn, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Grüner Weg 11 in 58644 Iserlohn umfasst ein unregelmäßig geschnittenes Reihengrundstück mit einer Fläche von 186 m², bebaut mit einem viergeschossig nutzbaren Mehrfamilienhaus (Kellergeschoss, zwei Vollgeschosse, ausgebautes Dachgeschoss) nebst zweigeschossigem Anbau aus dem Ursprungsbaujahr 1877. Die Wohnfläche beläuft sich auf insgesamt rund 186 m², aufgeteilt auf vier kleine Wohneinheiten mit Größen zwischen 29 m² und 68 m². Die Mikrolage im Stadtbezirk Iserlohn-Mitte bietet eine sehr gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung (Bahnhof ca. 850 m, Autobahn A46 ca. 1,5 km entfernt). Nachteilig wirken sich das unmittelbar östlich angrenzende Gaststättengebäude samt Biergarten sowie eine brandbeschädigte Gebäudefront auf der gegenüberliegenden Straßenseite aus. Der bauliche Zustand des Gesamtobjekts ist sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Beim Ortstermin am 04.09.2025 konnte der Sachverständige lediglich das Treppenhaus und Teilbereiche des Kellers betreten; die vier Wohnungen waren nicht zugänglich. Im Kellergeschoss wurden massive Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbefall sowie teils stehendes Wasser im Heizungsraum dokumentiert. Die vorgefundene Gas-Wandtherme war zum Stichtag außer Betrieb. Im Treppenhaus fehlen Deckenverkleidungen, die Elektroinstallation liegt teils offen, und an der Straßenseite im Obergeschoss zeigt sich ein durchgehender Putzriss. Die Eingangstreppe ragt in den Gehweg hinein und stellt einen baulichen Überbau dar. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II des Grundbuchs mit einem Wege- und Versorgungsleitungsrecht zugunsten der Nachbargrundstücke belastet (vom Gutachter mit -900 € beziffert). Zudem besteht eine eingetragene Eigentumsvormerkung aus dem Kaufvertrag von 2018 sowie eine im Baulastenverzeichnis geführte Abstandsflächenbaulast über 27 m² zugunsten des Nachbarn (-2.200 €). Für den Ausbau des Dachgeschosses liegen in den amtlichen Bauakten keine Baugenehmigungen vor, und Mietverträge konnten seitens des Eigentümers nicht beigebracht werden. Der vom Amtsgericht Iserlohn festgesetzte Verkehrswert von 110.000 € basiert rein auf dem Ertragswertverfahren (Rohertrag 13.020 € p.a., Liegenschaftszinssatz 3,4 %). Hierbei wurden 12.000 € für festgestellte Bauschäden und ein Sicherheitsabschlag von 18.000 € wegen der fehlenden Innenbesichtigung vom Ertragswert abgezogen. Die Liegenschaft bietet angesichts eines Quadratmeterpreises von ca. 591 €/m² spekulatives Wertsteigerungspotenzial, birgt jedoch unkalkulierbare Kostenrisiken bezüglich Schimmelbeseitigung, Heizungserneuerung und Mieterstruktur.