ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Herne, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst zwei Eigentumswohnungen im Erdgeschoss des zweigeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses Westfalenstraße 25 in 44651 Herne-Röhlinghausen. Das Gebäude wurde im Jahr 1897 auf einem 620 m² großen Grundstück errichtet. Die zu versteigernden Einheiten weisen laut Beschluss des Amtsgerichts Flächen von 66 m² (Wohnung Nr. 1, EG links, Blatt 18522) und 55 m² (Wohnung Nr. 2, EG rechts, Blatt 18523, im Gutachten planmäßig mit 50 m² bemessen) auf. Die mikrolagerelevante Nahversorgung ist im ca. 500 m entfernten Ortskern gewährleistet, die Wohnlage wird als einfach bis mittel eingestuft. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes sowie der Sondereigentumseinheiten ist stark sanierungsbedürftig. Das Gebäude weist eine merkliche Schieflage, Feuchtigkeitserscheinungen im Keller- und Außenmauerwerk sowie eine unzureichende Wärmedämmung auf. Besonders gravierend ist die bauliche Situation im Erdgeschoss: Die beiden Wohnungen wurden durch Wanddurchbrüche zusammengelegt, ursprüngliche Wohnungstüren verschlossen und die Sanitärinstallation der rechten Wohnung zurückgebaut, sodass keine eigenständige Abgeschlossenheit mehr vorliegt. Zudem hat die Bauaufsichtsbehörde der Stadt Herne die Nutzung des Dachgeschosses und des Spitzbodens wegen gravierender Baumängel untersagt und die Türen versiegelt. In rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht besteht ein hohes Risiko. Die Wohnungen werden gemeinsam mit einer Einheit im Obergeschoss über einen einzigen, unberfristeten Mietvertrag genutzt (Gesamtmiete 1.000 € monatlich nettokalt). Nach Verwalterauskunft existiert weder eine Instandhaltungsrücklage, noch wird ein monatliches Hausgeld entrichtet. Die Eigentümerin wird durch einen Abwesenheitspfleger vertreten. Für den Erwerber entstehen unmittelbar erhebliche Nachschusspflichten und Sanierungsaufwendungen am Gemeinschaftseigentum. Zusammenfassend bietet das Objekt aufgrund des sehr niedrigen festgesetzten Verkehrswerts von insgesamt 44.000 € Chancen für spekulative Sanierer. Eine nachhaltige Bewirtschaftung setzt jedoch erhebliche Investitionen in den baulichen Rückbau, die Wiederherstellung der Abgeschlossenheit sowie Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum voraus.