ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Schleiden, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein ca. 1973 in Massivbauweise errichtetes, voll unterkellertes und eingeschossiges Einfamilienhaus mit integrierter Garage, einer nachträglichen Kellergeschoss-Erweiterung (ca. 1984/85) sowie einem freistehenden Abstellgebäude (ca. 1982). Das 314 m² große Flurstück 27 befindet sich in hanglagiger Ortsrandlage von Schleiden (Höddelbach 12a) und ist als Hinterliegergrundstück in zweiter Reihe ausgewiesen. Die Zuwegung sowie Ver- und Entsorgung sind über Herrschvermerke zulasten des vorgelagerten Nachbargrundstücks gesichert. Das Stadtzentrum von Schleiden mit allen Einrichtungen des täglichen Bedarfs liegt rund 1,0 km entfernt. Das Wohnhaus umfasst eine Gesamtwohnfläche von rd. 150 m², aufgeteilt in 76,2 m² im Erdgeschoss und 74,2 m² in den wohnlich ausgebauten Bereichen des Kellergeschosses. Zudem stehen rd. 22 m² Garagennutzfläche, 32,3 m² Kellernutzfläche, 39,6 m² Nutzfläche in der Kellererweiterung sowie 12 m² im Abstellgebäude zur Verfügung. Im Jahr 1996 wurde das vormalige Flachdach durch ein Satteldach ersetzt. Etwa 2019 begannen umfassende Renovierungsmaßnahmen: Eine neue Ölzentralheizung, neue Heizkörper sowie isolierverglaste Kunststofffenster wurden eingebaut, Elektroleitungen tlw. unter Putz erneuert. Allerdings wurden die Arbeiten nicht fertiggestellt; Wangenputz, Fensterbänke und Rollladenkastenverkleidungen fehlen größtenteils, neu verlegtes Laminat hebt sich stellenweise, und das Erdgeschossbad verbleibt im Zustand der 1970er Jahre. Besonders kritisch sind ausgeprägte Feuchtigkeitsschäden und starker Schimmelbefall in den Wohnräumen des Kellergeschosses sowie gravierende Durchfeuchtungen in der als Rohbau verbliebenen Kellererweiterung, auf deren Asphaltflachdach Stauwasser und Moos festgestellt wurden. Das Grundbuch weist in Abteilung II Dienstbarkeiten (Überfahrrecht, Parkverbot, Duldung Überbau) auf; überdies besteht eine Abstandsflächenbaulast sowie ein Überbau durch die Nachbargarage im Umfang von rd. 2,4 m². Der Sachverständige berücksichtigte einen ersten geschätzten Sanierungs- und Fertigstellungsrückstau von 25 % des Gebäudewertes (59.266,74 €) sowie Abzüge für Baulast und Überbau. Der finale Verkehrswert wurde sachwertbasiert auf 141.200 € festgesetzt (unterstützender Ertragswert: 139.000 €). Für Bieter bietet das Objekt durch die vorhandene Basisfläche und die 2019 begonnenen Grundinstallationen Potenzial, birgt jedoch erhebliche Fertigstellungs- und Beseitigungsrisiken hinsichtlich der Bausubstanz. Eine detaillierte Prüfung der Schadensursachen vor dem Versteigerungstermin ist dringend anzuraten.