ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Kall, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Hüttenstraße 4 in 53925 Kall im Kreis Euskirchen. Auf dem 380 m² großen, rechteckig zugeschnittenen Grundstück steht ein im Jahr 1960 massiv errichtetes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, welches 1997 um einen Dachgeschossausbau erweitert wurde. Zum Anwesen gehören zudem zwei im Jahr 1963 erbaute Garagen sowie eine befestigte Terrasse. Das Gebäude bietet eine Gesamtwohnfläche von rund 172,59 m² bei einer Brutto-Grundfläche von etwa 339 m². Die Immobilie liegt in zweiter Reihe nahe dem Kaller Ortskern an einer asphaltierten Anliegerstraße mit Wendehammer. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Ärzte und der Bahnhof Kall (Strecke Köln–Trier) sind innerhalb weniger Minuten erreichbar. Die Lärmbelastung durch die nahegelegene Kölner Straße bewegt sich laut amtlicher Lärmkartierung im unkritischen Bereich von 55 bis 59 dB(A). Der bauliche Gesamtzustand wird von der Sachverständigen als unterdurchschnittlich eingestuft; die Ausstattung entspricht größtenteils nicht mehr modernen Wohnansprüchen. Die Restnutzungsdauer wird auf lediglich 17 Jahre taxiert. Es liegt ein erheblicher Instandhaltungs- und Sanierungsstau vor: In der Küche des Erdgeschosses befindet sich ein unrenovierter Brandschaden aus dem Jahr 2025, und im Kellergeschoss verblieb ein unrenovierter Wasserschaden aus dem Hochwasser 2021 (Einstauhöhe ca. 30 cm). Die Gas-Zentralheizung ist unbekannten Baujahrs, und die Elektroinstallation ist technisch überaltert. An der Außenfassade sind Faserzementplatten (Eternit) mit Asbestverdacht angebracht, für deren Sanierung und Entsorgung im Gutachten ein Risikoabschlag von 11.721,40 € angesetzt wurde. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Erhebliche Bewertungsunsicherheiten resultieren aus der unvollständigen Besichtigung: Die Eigentümer verwehrten den Zutritt zum Obergeschoss, zu Teilen des Dachgeschosses, zum Spitzboden sowie zu den Garagen und untersagten Innenfotos. Hierfür wurde ein pauschaler Risikoabschlag von 7.814,26 € vorgenommen. Zudem besteht bezüglich des Erdgeschosses ein Leerstand, während Ober- und Dachgeschoss eigengenutzt werden, sodass ein Ersteher mit Räumungsaufwand rechnen muss. Das Grundstück liegt zudem in der Mechernich-Kaller Bleibelastungszone mit zu erwartenden Schwermetallgehalten im Boden. Eine für das Objekt erteilte Wohnungsbindung nach WFNG NRW erlischt laut Auskunft des Kreises Euskirchen mit dem Zuschlag, sofern die Förderhypothek erlischt. Baulasten bestehen laut Verzeichnis nicht. Mit einem Verkehrswert von 136.000 € bzw. rund 788 €/m² Wohnfläche bietet die Liegenschaft eine günstige Einstiegsmöglichkeit in den regionalen Wohnungsmarkt. Das Objekt eignet sich vor allem für bau- und sanierungserfahrene Investoren oder Handwerker, die das nötige Kapital und Know-how für eine Kernsanierung mitbringen. Neben den Renovierungskosten müssen Bieter ausreichende Sicherheitsreserven für etwaige verdeckte Mängel in den nicht besichtigten Einheiten sowie die Räumung der eigengenutzten Wohnbereiche einplanen.